Vastgoedinvestering als zekerheid in onzekere tijden

Waarom vandaag nog steeds in vastgoed investeren?

Ondanks de iets hogere rentevoeten (die historisch gezien nog uiterst aantrekkelijk zijn), strengere EPC-regels (die nog verder verstrengd zullen worden) en discussies over huurwetgeving, blijft in vastgoed investeren een van de meest betrouwbare manieren om je vermogen op te bouwen. De sleutel? Kiezen voor het juiste type vastgoed op de juiste locatie, en goed voorbereid aan de slag gaan. Daarbij zijn ook de kosten, zoals de onroerende voorheffing, maandelijkse lasten en inkomstenbelasting correct in rekening te brengen.

Een goede investering begint niet per se met tonnen spaargeld. Zelfs met een beperkt budget kan je al starten, zolang je weet waar je op moet letten.

Tastbaar en geruststellend: het emotionele rendement

Beleggen op de beurs is abstract en onzeker. Een vastgoedinvestering daarentegen is tastbaar. Je kunt je aankoop zien, bezoeken, verbouwen of doorgeven aan de volgende generatie. Die tastbaarheid maakt dat vastgoed op mentaal vlak bij veel mensen meer vertrouwen uitstraalt dan een digitale aandelenportefeuille.

Residentieel vastgoed, zoals appartementen of gezinswoningen, biedt die zekerheid. Daarnaast levert het ook een aantrekkelijk rendement op. Vooral tijdens instabiele periodes is dat een geruststelling die niet in cijfers uit te drukken valt.

Commercieel vastgoed kan zeker ook interessant zijn maar is meer onderhevig aan de conjunctuur en trends in de samenleving. Denk bijvoorbeeld maar aan de lege winkelpanden die je overal ziet of de kantorenmarkt die zich sinds Corona in lastige papieren bevindt. Je moet werkelijk een specialist zijn op dit gebied om de juiste toekomstgerichte keuzes te kunnen maken. 

Welk type vastgoed levert het meeste op?

Niet elk pand is automatisch een goede investering. De locatie, grootte en doelgroep spelen een grote rol. Vandaag is de vraag naar kleinere woonunits groot, mede door demografische verschuivingen. Alleenstaanden, jonge koppels en ouderen zoeken vaker compact en efficiënt vastgoed. Het kiezen van het juiste type vastgoed dat bij u past is noodzakelijk om de perfecte vastgoedinvestering te doen.

Residentieel vastgoed

Denk hierbij aan kleinere appartementen en studio’s of investeringen via een sociaal verhuurkantoor. Die laatste optie biedt attractieve garanties zoals gegarandeerde huuropbrengsten voor een langere periode en je hebt hiermee ook de mogelijkheid om een steentje bij te dragen aan een socialere samenleving. Je moet dan echter wel genoegen nemen met een huurprijs die toch wel een stuk lager ligt (zekerheid en rendement volgen meestal tegengestelde curves).

Serviceflats

Serviceflats behoren zeker ook dat de categorie compact vastgoed maar we zijn daar geen grote voorstander van. Lees er meer over op deze pagina over serviceflats.

Garages

Wie garages verhuurt heeft een inschrijving nodig in het KBO en een BTW nummer. Het allerbelangrijkste voor de verhuur van een garage is de locatie. Drukke steden zijn hier het meest aangewezen. Naast de huurinkomsten is echter ook de verkoopprijs na 15-20 jaar van groot belang en hierover maken we ons toch wel wat zorgen wanneer automatisch rijdende auto´s hun intrede doen. Wie zal er dan nog een auto kopen en garage nodig hebben?

Hotelkamers

Deze soort investering wint aan populariteit maar moet met de grootste voorzichtigheid benaderd worden. Soms hoort een deel van de grond bij de aankoop van de kamer maar soms koopt men enkel de constructie. De jaarlijkse opbrengsten hangen af van de kwaliteit van uitbater en ogen meestal wel aantrekkelijk maar wat met de wederverkoopwaarde? Aan wie ga je die hotelkamer van 20 jaar oud ooit verkopen en aan welke prijs?

Kortetermijnverhuur (AirBnB, chalet in Ardennen, ...)

Deze vorm van investeringsvastgoed is de laatste jaren populair geworden vanwege de uitstekende rendementen (op de toplocaties). Er zijn echter 2 facetten waarmee men toch rekening moet houden als men zo´n investering overweegt.

1. Men heeft een goede organisatie nodig voor de verhuur en het beheer van het vastgoed.

2. In meerdere steden en regio´s komen de lokale bewoners in opstand aangezien de toeristische sector de waardes en huurprijzen van het vastgoed sterk de hoogte in gedreven heeft. De lokale besturen (Barcelona, Amsterdam, etc.) nemen nu vaker maatregelen om de kortetermijnverhuur aan banden te leggen.

Slim beginnen met een beperkt budget

Ook met een beperkt budget kun je reeds je eerste stappen zetten. De sleutel ligt in het maken van een realistisch financieel plan. Bepaal de hoeveelheid eigen inbreng die je bereid bent te investeren, bereken dan hoeveel maanden huurinkomsten nodig zijn om je hypothecaire lening af te lossen en hou rekening met bijkomende kosten, zoals onroerende voorheffing, inkomstenbelasting, renovaties, beheerskosten en verzekeringen. Wij raden meestal aan om de maandelijkse cashflows (som van alle opbrengsten en uitgaven) niet te negatief te laten worden. Probeer te vermijden dat je maandelijks nog een belangrijk stuk van je salaris moet bijstorten om de lening voor je investeringspand af te betalen.

Gebruik tools zoals deze investeringscalculator om het netto rendement vooraf in te schatten. Een goede voorbereiding voorkomt onaangename verrassingen.

Het hefboomeffect

Als je kapitaal ontleent aan een relatief lage rentevoet ter financiering van een vastgoedaankoop, treedt het hefboomeffect op. Je eigen inbreng rendeert "meer' wanneer je het samenvoegt met geleend geld en daarmee in vastgoed investeert. Met volgende 4 zaken moet je echter wel rekening houden:

1. De banken verlangen een minimale eigen inbreng. Typisch 20% van de aankoopprijs plus de volledige aankoopkosten.

2. Als de eigen inbreng relatief laag is zullen de huuropbrengsten waarschijnlijk niet volstaan om de lening af te lossen.

3. Een hogere rentevoet resulteert in een lager hefboomeffect

4. Een hoger huurrendement resulteert in een hoger hefboomeffect

Een vastgoedinvestering zonder lening is dan ook meestal niet aan te raden. 

De impact van belastingen

Wanneer woonvastgoed (niet in een vennootschap) verhuurt wordt aan een privé persoon is er sprake van 2 soorten belastingen. Beide belastingen worden berekend op basis van het Kadastraal Inkomen (KI). Voor een investeringsvastgoed is het daarom niet onbelangrijk om te kiezen voor een pand met een zo laag mogelijk KI.

Wie kiest voor energiezuinig vastgoed wordt beloond met lagere lasten én een hogere aantrekkelijkheid voor potentiële huurders. Meer info over dit belastingaspect vind je bijvoorbeeld op Vlaanderen.be.

Onroerende voorheffing

Een vaak vergeten kost bij het investeren in onroerend goed is de jaarlijkse onroerende voorheffing. Die hangt af van het kadastraal inkomen, het energiepeil en de stad/regio waarin het pand ligt. In sommige gevallen kan dit bedrag stevig oplopen. Gemiddeld kan men rekenen met een kleine maand huur die jaarlijks betaald moet worden aan onroerende voorheffing.

Inkomstenbelasting

Ook bij de inkomstenbelasting komt er een bedrag bij waarop belastingen betaald moet worden. De grootte hangt af van het soort vastgoed en de tegenpartij waaraan men het vastgoed verhuurt. Wanneer men zijn appartement verhuurt aan een privé persoon zal men inkomstenbelasting moeten betalen op het geïndexeerde Kadastraal Inkomen * 1,4. Tot aanslagjaar 2025 kon men dit bedrag meestal neutraliseren met betaalde interesten maar vanaf aanslagjaar 2026 zal die federale interestaftrek naar alle waarschijnlijkheid geschrapt worden. 

Hoeveel levert een vastgoedinvestering op?

De vraag “Wat levert mijn investering op?” heeft geen pasklaar antwoord. Maar algemeen geldt: vastgoed is een waardevaste investering, zeker op lange termijn. Je bent niet afhankelijk van grillige beurskoersen en kunt meestal rekenen op stabiele huurinkomsten.

Volgens de Nationale Bank van België blijven huizen en appartementen zelfs in crisistijden goed presteren, met een degelijk rendement en beperkte volatiliteit. Wie slim investeert, bouwt dus niet alleen aan zijn vermogen, maar ook aan zekerheid.