De afweging van serviceflats als vastgoedinvestering
Wanneer u denkt aan investeren in vastgoed, denkt u misschien niet meteen aan serviceflats, al heeft dit type vastgoedinvestering enkele interessante troeven. Toch zijn assistentiewoningen niet langer de hippe beleggingen die ze een tijd geleden waren. Het kan een goede investering zijn om uiteindelijk op uw oude dag zelf in te trekken, maar er zijn ook zeker enkele aandachtspunten die in rekening gebracht moeten worden.
Een serviceflat, of anders gezegd een assistentiewoning, verwijst naar een manier van wonen waarbij 65-plussers zelfstandig wonen, maar wél gebruik kunnen maken van verschillende diensten. Er is dus een bepaalde mate van privacy mogelijk, wat minder het geval is bij een woonzorgcentrum. Desalniettemin wordt de veiligheid en de zorg van de bewoner gewaarborgd.
Vastgoedinvestering
Bent u het beu om uw koopkracht zienderogen te zien afnemen door de hoge inflatie? Dan kan een investering in vastgoed een oplossing bieden. Het is één van de meest gekende manieren om op lange termijn te investeren. Door een investering in vastgoed wapent u uzelf tegen inflatie. De laatste 30 jaar zijn de vastgoedprijzen in België namelijk enkel in stijgende lijn gegaan.
Lage rente op het spaarboekje
Gezien de lage rente op uw spaarrekening is het niet aantrekkelijk om daar grote bedragen te parkeren. Ook banken zien u niet graag komen met zeer grote spaarbedragen. Zo voerde ING België als eerste grootbank een strafrente van 0,5 procent in voor klanten die meer dan 250.000 euro op een spaarboekje plaatsen. Door de hoge inflatie wordt het leven alsmaar duurder, maar uw spaargeld groeit niet mee indien u geen actie onderneemt. Het minimumrendement dat op de meeste spaarrekening echter geldt bedraagt amper 0,11%.
Stabiele investering
Goed gekozen vastgoed wordt algemeen beschouwd als een veilige en interessante investering. Vastgoedprijzen in België zijn, in tegenstelling tot financiële producten op de beurs, vrij stabiel en kennen een stijgend verloop. Daarnaast zijn huurinkomsten een welkom appeltje voor de dorst wanneer u op pensioen gaat.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Vergrijzing
Zowel financieel als fiscaal gezien is vastgoed een interessante bestemming voor uw spaargeld, waarbij u zekerheid met rendement combineert. Wanneer u denkt aan een vastgoedinvestering, is de kans groot dat u denkt aan klassieke verhuurappartementen. Nochtans is er een brede waaier aan mogelijkheden. Eén daarvan is exploitatievastgoed, zoals serviceflats.
Door de toenemende vergrijzing, is er een stijgende vraag naar aangepast wooncomfort voor ouderen. Deze vergrijzing zal volgens het Federaal Planbureau de komende jaren nog toenemen, totdat meer dan 1 op 4 Belgen 67 jaar of ouder is. Voor ‘actieve’ seniors is een assistentiewoning dan een ideale woonst die voor zowel vrijheid als comfort zorgt.
Serviceflat kopen als langetermijninvestering
Een serviceflat kan een interessante investering zijn indien het vastgoed goed geselecteerd wordt en een officiële erkenning heeft. Volgens de CEO van Dewaele vastgoed, Filip Dewaele, was er in de beginjaren veel amateurisme met ook heel wat minder betrouwbare spelers. Ondertussen ligt die tijd achter ons. Bovendien waren er vroeger meer mensen die opzoek waren naar serviceflats als een pure investering. Voor velen onder hen zijn de destijds beloofde rendementen niet gerealiseerd.
Ondertussen wordt de markt meer en meer gedreven door mensen die op zoek zijn naar een serviceflat voor eigen gebruik na verloop van tijd. Door de serviceflat als langetermijninvestering te zien vermijdt u enerzijds ellenlange wachtlijsten, maar ontvangt u anderzijds ook maandelijks huurinkomsten als u de woning in de tussentijd verhuurt.
Fiscaal voordeel
Het is fiscaal voordelig om te investeren in een erkende assistentiewoning. Om de fiscale voordelen te genieten is het wel belangrijk dat het om erkende assistentiewoningen gaat, die hebben namelijk een kwaliteitslabel van de Vlaamse overheid ontvangen. Er zijn twee gunstmaatregelen van kracht.
Ten eerste geldt er een verlaagd BTW-tarief. Als koper van een assistentiewoning betaalt u slechts 12% BTW in plaats van de gebruikelijke 21%. Het gaat dus om een besparing van maar liefst 9%.
Ten tweede geldt er een vrijstelling van onroerende voorheffing. Als eigenaar van vastgoed bent u normaal verplicht om jaarlijks onroerende voorheffing te betalen. Bij een erkende assistentiewoning bent u hiervan vrijgesteld. Dit krikt het rendement dus behoorlijk op. Bovendien kunt u een hogere huurprijs vragen voor een door de overheid erkende serviceflat.
Gesplitste aankoop
Bij een assistentiewoning is een gesplitste aankoop mogelijk. Bij een gesplitste aankoop van een serviceflat kopen de ouders het vruchtgebruik van de woning en de kinderen de blote eigendom. De opsplitsing vruchtgebruik/blote eigendom gebeurt volgens de sterftetabellen. De serviceflat kan dan bijvoorbeeld enkele jaren verhuurd worden tot de ouders zelf naar de woning verhuizen. Bij het overlijden van de ouders worden de kinderen automatisch de volle eigenaar zonder erfbelasting te betalen.
Hoeveel betaalt u voor een serviceflat ?
De huurprijs van een serviceflat schommelt ergens rond 700 à 1000 euro. Daarbovenop moet een vergoeding betaald worden voor de verschillende zorgdiensten. Die bedraagt meestal zo’n 350 à 500 euro. Uit het jaarlijks onderzoek van Agentschap Zorg en Gezondheid blijkt dat de kostprijs van een verblijf in het woonzorgcentrum in 2021 in België gemiddeld 60,8 euro per dag bedroeg. Dit komt neer op een gemiddelde maandelijkse huurprijs van meer dan 1800 euro, ter vergelijking.
De aankoopprijzen van een doorsnee-assistentiewoning schommelen tussen 175.000 en 225.000 euro. Naast de aankoop van de assistentiewoning zelf, zijn er ook nog de notariskosten en registratierechten waar u rekening mee moet houden.
Keerzijde van de medaille
Een assistentiewoning kan een goede investering zijn, maar er zijn toch enkele aandachtspunten aan dit type vastgoed verbonden. Er wordt namelijk een contract afgesloten met de beheerder van het complex waar de assistentiewoning zich in bevindt op het moment dat u de aankoop doet. Hierdoor kunt u dus niet zelf instaan voor het beheer en onderhoud, wat betekent dat veel valt of staat met de kwaliteit van het werk van de beheerder.
Daarnaast is er meer leegstand bij serviceflats dan bijvoorbeeld bij verhuurappartementen. De locatie van het pand zal hier een grote rol in spelen. Hoe centraler het complex gelegen, hoe kleiner de kans op leegstand.
Meestal worden alle huurgelden van de assistentiewoningen uit eenzelfde complex in een gemeenschappelijke ‘pot’ gestort en verdeeld onder alle eigenaars. Hoe meer leegstand er in een complex is, hoe lager het rendement dus is. Het is bovendien pas mogelijk vanaf 65-jarige leeftijd zelf in de assistentiewoning te wonen, en er dient steeds bijbetaald te worden voor de extra diensten.
Waarop u zeker moet letten bij het kopen van een assistentiewoning
Zorgverlening
Een belangrijk element is de dienstverlening. Deze moet namelijk voldoende uitgebreid zijn. Aangepaste voorzieningen zijn essentieel bij een serviceflat, zodat de ouderen er zo lang mogelijk kunnen blijven wonen. Om een erkende assistentiewoning te worden, moet de woning voldoen aan de door Vlaamse overheid opgelegde minimumnormen. Behalve die wettelijk vereiste normen, zijn er ook residenties die bijkomende zorgverlening aanbieden zoals een boodschappendienst, een kapster, een restaurant… Bij de keuze voor de aankoop van een assistentiewoning moet u zichzelf de vraag stellen of u er later zelf zou willen wonen.
Locatie
Vooral serviceflats gelegen op een goede locatie en met voldoende voorzieningen in de buurt, kunnen een interessante belegging zijn. In het verleden werden er vastgoedprojecten op poten gezet waarbij een resem aan assistentiewoningen gebouwd werden op de meest onmogelijke en onaantrekkelijke plaatsen, wat terecht bij velen voor argwaan heeft gezorgd omtrent een investering in serviceflats.
Wilfried Martens, oprichter van Senior Homes, schat dat er nog zo’n 3500 serviceflats leegstaan in ons land. Die residenties zijn meestal gelegen op afgelegen plaatsen, waar ouderen niet per se willen wonen. Een levendige en stedelijke locatie is cruciaal bij het selecteren van uw assistentiewoning. Het doelpubliek moet voldoende groot zijn. Kijk daarom eens hoeveel inwoners er zijn in een bepaalde straal rond het gebouw.
Eén van de grootste voordelen van een serviceflat is dat het probleem van eenzaamheid bij ouderen aangepakt wordt. In de buurt van een dorpskern is ideaal, aangezien er zich daar vaak bakkers, slagers, buurtwinkels en cafés bevinden.
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Contacteer ons voor meer info!
Beleggen in een serviceflat via het financieel recht
Naast de aankoop van het onroerend goed, is het ook mogelijk om te investeren in serviceflats via het financieel recht. In dat geval investeert u een bepaalde som voor een lange periode (meestal 30 jaar) in het volledige wooncomplex. U bent met andere woorden geen eigenaar van een specifieke serviceflat, maar u bezit een bepaald aandeel van het gebouw. U belegt op die manier onrechtstreeks in een serviceflat.
U vertrouwt dus voor een bepaalde tijd uw kapitaal toe aan een onderneming die het wooncomplex uitbaat. In ruil daarvoor ontvangt u huurinkomsten in de tussentijd.
Voor- en nadelen van het financieel recht
Het voordeel van investeren in erkende assistentiewoningen via het financieel recht is dat het in principe om een tijdelijke investering gaat. Daarnaast ontvangt u huurinkomsten en geniet u dus een zorgeloos huurrendement. Bovendien betaalt u geen registratierechten of belastingen aangezien u het onroerend goed niet aankoopt.
Het nadeel van deze methode is dat het succes valt of staat met een goede exploitant. Veel hangt af van zijn solvabiliteit want hij zal u op het einde van de investering uw inleg hopelijk kunnen terugbetalen. Bovendien kunt u via het financieel recht niet van een meerwaarde genieten. Uw rendement bestaat enkel uit de ontvangen huuropbrengst.
Een goede investering?
Een serviceflat kan een interessante investeringsvorm zijn als u plant om er zelf na afzienbare tijd te gaan wonen. Daarnaast moet u er vooral op letten dat de residentie zich op een goede locatie bevindt zodat de kans op leegstand minimaal is, en de beheerder van het complex kwalitatief werk levert.
Heeft u na het lezen van dit artikel interesse in een vastgoedinvestering, maar weet u niet waar te beginnen? Laat u dan bijstaan door een onafhankelijke vastgoedexpert die u helpt op vlak van locatie, type vastgoed en de financiering.
Laat u adviseren door een neutrale expert
Voor een leek is het haast onbegonnen werk om zich voldoende in die materie in te werken. Een investering in vastgoed kan zeer interessant zijn maar laat u begeleiden door een onafhankelijk vastgoedexpert. Die onafhankelijkheid zorgt ervoor dat u uw investeringsbeslissing niet laat afhangen van vlotte verkopers die hun panden aan de man willen brengen.
Een goede vastgoedinvesteringsexpert zal uw persoonlijke situatie eerst analyseren en dan samen met u de juiste beslissingen nemen in verband met de financiering, ligging en type van het vastgoed. Uw eigen inbreng, soort financiering en gekozen waarborg bepalen immers mee hoe u uw vastgoed zal laten renderen. Hij zal u ook begeleiden om het juiste pand te vinden.
