Investeren in vastgoed zonder geld: is dit mogelijk?

Waarom investeren in vastgoed?

Lenen voor vastgoed met effectenportefeuille als onderpand of: het lombardkrediet

Het lombardkrediet (ook wel investment loan genoemd) is weggelegd voor mensen die al een effectenportefeuille bezitten. Het lombardkrediet houdt simpelweg in dat u deze effectenportefeuille in onderpand geeft voor een lening, net zoals u uw woning in onderpand zou geven. U gebruikt in feite de waarde van uw effecten om een nieuwe investering te doen.

Het grote voordeel bij een lombardkrediet is dat uw lening een stuk goedkoper zal zijn, aangezien er geen dure hypotheek gevestigd moet worden en ook geen schuldsaldoverzekering genomen moet worden. Daarnaast blijft u eigenaar van de effecten en kunnen die verder hun rendement opleveren. De effecten worden wel vastgezet op een geblokkeerde rekening, zodat de bank hierop aanspraak kan maken in het geval dat de lening niet kan worden terugbetaald.

Wat kan u nu precies in onderpand geven? Effecten zoals aandelen, obligaties en fondsen. De waarde van deze effecten wordt wel continu geëvalueerd door de kredietinstelling, zodat zij in geval van een forse waardedaling bijkomende garanties kunnen vragen.

Lenen voor vastgoed a.d.h.v. een bulletkrediet

Wist u dat het ook mogelijk is om een hypothecaire lening aan te gaan door aanspraak te maken op de reeds opgebouwde reserves van uw tweede pensioenpijler (groepsverzekering of IPT)? En nee, hiervoor hoeft u de pensioenleeftijd nog niet bereikt te hebben. Dit is mogelijk via een bulletkrediet. Hierbij gaat u een lening aan waarbij het ontleende kapitaal pas op de eindvervaldag zal terugbetaald worden. U kan in feite dus kapitaal verkrijgen dat u nu nog niet in bezit heeft, maar dat u wel met zekerheid in de toekomst zal krijgen.

Hoe gaat dit dan precies in zijn werk? U betaalt gedurende de looptijd van de lening enkel maandelijkse interesten, maar geen kapitaalaflossingen. Op het einde van de looptijd zal u het verschuldigde kapitaal in één keer terugbetalen. Het risico ligt dus bij u: u bent verplicht ervoor te zorgen dat u op het moment van aflossen kapitaalkrachtig genoeg bent om dit te kunnen terugbetalen. Meestal wordt dit dan ook gedaan door mensen die zicht hebben op een toekomstige uitkering van kapitaal, zoals een aanvullend pensioen.

Belangrijk om weten: ook bij een bulletkrediet zal de bank normaliter een eigen inbreng vragen van 20% van de aankoopprijs van de woning + de kosten. Ook hier geldt dus dat u al een bepaald vermogen (spaargeld) moet hebben om te kunnen investeren. Het grote voordeel van het bulletkrediet zijn de lichtere cashflows tijdens de looptijd van de lening, aangezien er dan nog geen kapitaal afgelost moet worden. Deze manier van financieren laat u toe om uw levensstandaard te kunnen behouden niettegenstaande u een ‘zwaardere’ lening aangegaan bent. 

Tot slot: ook investeren met een beperkt budget is mogelijk

Investeren in vastgoed ZONDER budget is helaas niet mogelijk. Wat wel mogelijk én interessant is, is investeren in vastgoed met weinig geld. Dit kan zowel op een directe als indirecte manier.

Direct investeren in vastgoed met een beperkt budget

Bij investeringsvastgoed denken de meeste mensen aan grotere panden, zoals residentieel- of commercieel vastgoed. Er bestaan echter nog andere soorten vastgoed, en sommige daarvan zijn ook geschikt voor de investeerder met een beperkt eigen vermogen. 

Investeren in een garage of autostaanplaats

Een garage of autostaanplaats is een investering die weinig kapitaal en dus eigen inbreng vereist én ook nog eens weinig tijdsintensief is! Een autostaanplaats kan u al vinden voor 3.000 euro exclusief aankoopkosten en een garagebox kent doorgaans een startprijs van 5.000 euro exclusief aankoopkosten. Op de interessante plaatsen (in centrumsteden) waar er een tekort is aan parkeerplaatsen kan deze prijs echter snel oplopen tot meerdere tienduizenden euro´s. 

Een garagebox of staanplaats levert doorgaans tussen de 50 euro en 100 euro op per maand, wat overeenkomt met een rendement van  2 tot 4 procent.

Opgelet: wanneer u een garage of staanplaats verhuurt, dient u over een btw-nummer te beschikken. Dit geldt ook wanneer u slechts één garage verhuurt.

Investeren in een studentenkamer

Nog een investering waarvoor u geen enorm groot startkapitaal nodig heeft, maar het zal wel hoger liggen dan bij een garage of staanplaats. Studentenkamers zijn tegenwoordig erg gewild en het kan ook interessant zijn wanneer u zelf (klein)kinderen heeft die waarschijnlijk nog zullen studeren in de nabije of verre toekomst.

Voor een studentenkamer moet u rekenen op een aankoopprijs van 100.000 tot 150.000 euro. De prijs hangt af van het type studentenkamer: dit kan gaan van een kamer in een studentencomplex tot een studio.

Een studentenkamer is meer tijdsintensief dan de meeste andere vastgoedinvesteringen. Het is namelijk zo dat een studentenkamer doorgaans op jaarbasis verhuurd wordt. Elk jaar zal u dus op zoek moeten gaan naar een nieuwe huurder (tenzij een huurder verkiest langer te blijven), en de studenten verzorgen hun kot ook niet altijd als goede huisvaders/moeders. Wil u dit vermijden, dan bestaan er ook studentenkamers die (professioneel) beheerd worden. In dat geval betaalt u beheerskosten en zal uw rendement dus iets lager liggen, maar het is zeker geschikt voor mensen die een investering willen doen zonder er zelf veel tijd in te moeten steken.

Investeren in een hotelkamer

Een minder bekende vastgoedinvestering is een hotelkamer. De doelgroep van hotelketens bestaat vaak uit professionele beleggers, maar ook als particulier kan u tegenwoordig een hotelkamer kopen. De gemiddelde aankoopprijs hiervoor ligt tussen de 100.000 euro en 160.000 euro. 

Hoe gaat dit in zijn werk? U wordt eigenaar van de hotelkamer, maar draagt het gebruiksrecht over aan de hoteluitbater. De uitbater neemt de verhuur op zich en keert vergoedingen uit aan u als investeerder. Aangezien we hier spreken van een vergoeding en niet van reguliere huurinkomsten biedt dit ook belangrijke fiscale voordelen en worden deze inkomsten in de regel niet belast als onroerende inkomsten.

Er bestaan overigens verschillende formules bij deze vorm van investeren. Sommige hoteleigenaars keren een vergoeding uit aan de hand van de bezettingsgraad, terwijl het bij anderen mogelijk is om een vaste vergoeding te verkrijgen ongeacht de bezettingsgraad of exploitatiekosten.