Met uw vennootschap vastgoed aankopen kan om verschillende redenen interessant lijken. Dit is echter een complex gegeven, want de fiscale regels voor investeren in vastgoed met een vennootschap zijn de afgelopen jaren een stuk strenger geworden. De fiscus houdt dergelijke investeringen via de vennootschap in de gaten. Uw beslissing dient dus weloverwogen gemaakt te worden. Wij geven u alvast enkele inzichten in de voor- en nadelen van investeren via de vennootschap mee.
Voordelen
Aftrekbare kosten
Wanneer u vastgoed met de vennootschap koopt, speelt het in uw voordeel dat het merendeel van de gemaakte kosten aftrekbaar zijn.
Aankoop-, financierings- en onderhoudskosten
Koopt u het vastgoed aan met uw vennootschap, dan is het mogelijk om bijna alle kosten die met het vastgoed te maken hebben af te trekken bij de berekening van de inkomstenbelasting. Denk maar aan registratierechten, onroerende voorheffing, onderhouds- en herstellingskosten, brandverzekering, enzovoort. Ook wanneer u met de vennootschap een lening aangaat om het vastgoed te financieren, zijn de intresten integraal fiscaal aftrekbaar.
BTW
Of u de btw die u betaalt bij aankoop van een nieuwbouwpand kan recupereren, is afhankelijk van wat u met het onroerend goed zal doen: omdat verhuur aan privé-personen geen activiteit is die onderworpen is aan btw, is de btw op aankoop dus normaliter ook niet recupereerbaar. Gebruikt u het pand echter beroepsmatig, dan is de btw wel recupereerbaar, al dan niet beperkt tot het werkelijke aandeel van het onroerend goed dat gebruikt wordt voor de uitoefening van de vennootschap. In de meeste gevallen kan de btw echter wel ingebracht worden als kost in de inkomstenbelasting.
Afschrijvingen
Een vennootschap kan de aankoopprijs van het het aangekochte onroerend goed afschrijven. Dit levert een fiscaal voordeel op voor uw vennootschap. Dit geldt enkel voor het gebouw zelf, niet voor de grond.
Schenking
Wanneer u privé vastgoed wil schenken aan uw kinderen, dan betaalt u daarop progressieve schenkingsbelasting. Tot €150.000 per ouder en per kind bedraagt het schenkingstarief 3%. Daarboven bedraagt het tarief 9% en vanaf €250.000 stijgt het tarief verder naar 18% en zelfs tot 27%. Een echtpaar met 2 kinderen kan op deze manier €600.000 schenken aan 3%. De aandelen van een vennootschap worden beschouwd als roerend goed en dat kan onbeperkt geschonken worden aan 3%.
Nadelen
Meerwaardebelasting
Wanneer u vastgoed privé aankoopt en het nadien verkoopt, hoeft u geen belasting te betalen op de meerwaarde die u realiseert, op voorwaarde dat het vastgoed meer dan 5 jaar in uw bezit was. Voor een vennootschap geldt deze fiscale gunst niet: op een gerealiseerde meerwaarde (verkoopprijs - boekwaarde) moet u in dat geval altijd meerwaardebelasting (±30%) betalen.
Uw vastgoed privé gebruiken kan niet kosteloos
Wanneer u vastgoed aankoopt met een vennootschap, is het de bedoeling dat u dit beroepsmatig gebruikt. Bent u van plan om het onroerend goed echter (deels) privé te gebruiken, wees er u dan van bewust dat dit privégebruik als een voordeel alle aard wordt gezien door de fiscus. Dit voordeel alle aard wordt in de personenbelasting belast. Als alternatief kan er huur worden betaald aan de vennootschap door de genieter. De fiscus zal ook de aftrekbaarheid van de kosten extra onder de loep nemen en waarschijnlijk verwerpen.
Vennootschapsbelasting verschuldigd op werkelijke huurinkomsten
Koopt u uw vastgoed privé aan, dan hebt u het voordeel dat de huurinkomsten in de personenbelasting belast worden op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Bij een investering in vastgoed op naam van de vennootschap ligt dat iets anders. In dat geval wordt de vennootschapsbelasting geheven op de werkelijke huurinkomsten (die meestal beduidend hoger liggen). Daarnaast betaalt u 30% roerende voorheffing wanneer u de huurinkomsten wilt overbrengen naar uw privévermogen.
Moeilijker verkoopbaar
Indien een vastgoed in een vennootschap ondergebracht is, moet de koper de aandelen overnemen. Dit is een struikelblok voor potentiële kopers die geen ondernemer zijn.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Gesplitste aankoop van het onroerend goed
Naast de mogelijkheden om een vastgoed volledig binnen de privé of de vennootschap aan te kopen bestaat er ook nog een tussenoplossing. Een gesplitste of gemengde aankoop van vastgoed is een populaire, maar niet voor de hand liggende techniek met als doel de vermogensplanning te optimaliseren.
Het uitgangspunt is dat u met de vennootschap het vruchtgebruik van het onroerend goed aankoopt, en als natuurlijk persoon (in veel gevallen is dit een bedrijfsleider) wordt u eigenaar van de blote eigendom.
Omdat de vennootschap het vruchtgebruik heeft, geniet zij van het gebruiks- en genotsrecht. Dit wil zeggen dat de aankoopprijs (van het vruchtgebruik) kan afgeschreven worden binnen de vennootschap.
Ook heeft de vennootschap het recht om het onroerend goed voor een periode van maximum 30 jaar te gebruiken. Onder gebruiken kan worden verstaan: verhuren of zelf benutten in het kader van de vennootschap. Na deze periode van maximum 30 jaar valt het vruchtgebruik weg en wordt de natuurlijke persoon die voordien enkel de blote eigendom had, de volledige eigenaar. Let wel op dat de blote eigenaar gedurende deze ganse periode geïnvesteerd heeft in het pand (waarde van de blote eigendom, alsook de grove herstellingen aan het gebouw), maar er nog geen inkomsten van heeft bekomen.
Deze methode klinkt misschien interessant, maar de fiscus is zeer waakzaam voor dit soort constructies. Indien u hiervoor kiest, is het trouwens ook cruciaal dat het vruchtgebruik correct gewaardeerd wordt. Hoe hoger het vruchtgebruik, hoe voordeliger, omdat een hoger deel van de aankoopprijs ten laste komt van de vennootschap. Echter, indien het vruchtgebruik overgewaardeerd wordt, zal de fiscus dit overgewaardeerde gedeelte alsnog belasten.
Doel en toekomstvisie van uw vennootschap
Alvorens u de beslissing maakt om al dan niet te investeren in onroerende goederen via de vennootschap, is het nuttig even stil te staan bij de langetermijnvisie van uw vennootschap. Investeren in vastgoed via een vennootschap is namelijk een complex gegeven maar biedt tegelijkertijd ook wel mogelijkheden.
Algemeen gezien kunnen we stellen dat investeringen in residentieel vastgoed in de meeste gevallen best privé gebeurt, terwijl een investering in commercieel vastgoed beter via een vennootschap plaatsvindt.
Laat u begeleiden
In een notendop bent u alvast op de hoogte gesteld van enkele belangrijke voor- en nadelen van investeren in vastgoed via de vennootschap. Om de complexe materie van investeren in vennootschap te kunnen doorgronden, is een grondige kennis vereist en is het daarnaast belangrijk om alle factoren in acht te nemen. Uw gezinssituatie, financiële situatie en toekomstplannen van uw vennootschap spelen namelijk een zeer grote rol. Neem daarom zeker een expert in vertrouwen die u correct kan adviseren. De experts van Ex-stra staan graag voor je klaar!