5 soorten kosten die je rendement beïnvloeden
Velen onder ons denken dat rendement van vastgoed vanzelf komt. Eigen inbreng doen, een lening aangaan en maandelijkse huurinkomsten ontvangen - gegarandeerd rendement. Het idee dat de prijs van het pand de enige kost is die je aan jouw investering hebt, is echter incorrect.
Wil je leren investeren in vastgoed? Er zijn meerdere - soms onverwachte - kosten waarmee je rekening moet houden: het verschil tussen het nettorendement en het brutorendement van je investering kan wel eens hoger oplopen dan verwacht.
In dit artikel maken wij jou alvast attent op een aantal belangrijke kostenposten die je best in het achterhoofd houdt bij de berekening van het rendement.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
De totale aankoopsom
De totale aankoopprijs is een evidente kostenpost in het kader van je belegging. Toch houdt beleggen in vastgoed ook kosten in die op het eerste gezicht minder voor de hand liggend zijn. Naast de prijs van je pand, moet je namelijk ook de notariskosten, de dossierkosten van de bank, registratierechten en/of btw betalen.
Registratierechten bij aankoop vastgoed
De verschuldigde registratierechten die je betaalt bij de aankoop van een bestaande woning zijn lager als het om een eerste woning gaat. Bovendien zijn deze registratierechten ook afhankelijk van het moment waarop het compromis getekend werd.
Zo betaal je in Vlaanderen sinds 2022 12% registratierechten bij de aankoop van een tweede woning. In geval van een hypothecaire lening betaal je daarbovenop ook nog eens 1% registratierechten op het bedrag van de lening waarvoor een hypothecaire inschrijving wordt genomen.
Btw op constructiedeel
Wie investeert in een nieuwe woning, betaalt btw op het constructiedeel en registratierechten op het grondaandeel. Een woning wordt als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname van de woning. In principe betaal je 21 % btw, tenzij je investeert in een sociale woning.
Wie een nieuw appartement koopt en de verhuur ervan toevertrouwt aan een sociaal verhuurkantoor, kan sinds 1 januari 2017 rekenen op een verlaagd btw-tarief van 12 procent.
Verzekeringen
Als je een pand verhuurt, moet je je tegen een aantal risico’s laten verzekeren. Sinds 2019 is het zo dat huurders en eigenaars in het Vlaams Gewest een verzekering tegen brand- en waterschade moeten afsluiten. Daarnaast zijn een aantal andere verzekeringen niet verplicht, maar wel aan te raden, aangezien ze je investering een extra veiligheid bieden.
Zo kan een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid heel interessant zijn: deze vergoedt alle schade berokkend aan derden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een waterlek dat schade veroorzaakt bij de buren. Ook een verzekering tegen onbetaalde huur en een rechtsbijstandsverzekering kunnen een meerwaarde zijn.
Terugkerende kosten
Het is zo dat investeringen in onroerende goederen gepaard gaan met een aantal terugkerende kosten. Vooreerst moet je steeds rekening houden met mogelijke herstel- en onderhoudskosten. De meeste kleine herstellingen vallen onder de verantwoordelijkheid van de huurder, maar grotere werken aan de structuur van de woning neemt de verhuurder voor zijn rekening.
Het type vastgoed waarin je investeert, speelt hierin ook een rol. Uiteraard zal een groot huis van veertig jaar oud meer kosten met zich meebrengen dan een kleine nieuwbouw. Hou ook rekening met de maandelijkse afbetaling van je lening die je aanging voor de financiering van je vastgoedinvestering.
Je zal waarschijnlijk niet altijd voor de volle twaalf maanden van het jaar op onroerende inkomsten kunnen rekenen: calculeer daarom zeker ook een periode van leegstand in. Ten slotte zullen ook wederverhuur en het opstellen van een plaatsbeschrijving kosten met zich meebrengen als je dit uitgeeft aan een immokantoor of rentmeester.
Fiscale kosten
Een vastgoedinvestering gaat steeds gepaard met een aantal belastingen. Wie vastgoed bezit, dient jaarlijks onroerende voorheffing te betalen. Wie het onroerend goed in kwestie verhuurt, wordt op deze transactie ook nog eens belast via de inkomstenbelasting.
Op welke manier je op je investering belast wordt, hangt af van of je verhuurt aan een particulier of aan iemand die het goed voor professioneel gebruik aanwendt. Beleggers die verhuren aan particulieren worden belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.
Investeerders die vastgoed verhuren voor beroepsmatig gebruik, worden belast op de werkelijke huurinkomsten - verminderd met een kostenforfait. Verhuurders die renoveren en hun pand verhuren aan een sociaal verhuurkantoor kunnen in bepaalde gevallen dan weer op fiscale voordelen rekenen.
Beleggen in vastgoed kan, zoals je ziet, gepaard gaan met soms onverwachte kosten. Denk bij de berekening van je nettorendement daarom goed na over welke potentiële kosten boven water zouden kunnen komen. Heb je nood aan begeleiding en de expertise van een deskundige? Ex-Stra is steeds beschikbaar voor onafhankelijk advies.