Investeren in vastgoed met vennootschap - een stappenplan
Investeren in vastgoed: het is een interessante piste. De mogelijkheden zijn breed, ook op vlak van de aankoop. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om met een vennootschap vastgoed aan te kopen. Wanneer u hiervoor kiest, is het belangrijk om te weten dat dergelijke investeringen door de fiscus nauwlettend in de gaten worden gehouden. Wanneer u het doet, doe het dan op de correcte manier. Wij geven u alvast een kort stappenplan mee waarin de belangrijkste aandachtspunten aan bod komen.
Beginnen met de toekomst!
Een investering in vastgoed via de vennootschap kan wanneer u goed hebt nagedacht over de toekomstvisie van uw vennootschap. Vaak zien we dergelijke constructies met als doel om het vastgoed op lange termijn te schenken aan (klein)kinderen. Dit kan voordelig zijn, want bij een privé schenking van vastgoed dient u schenkbelasting te betalen. Schenkbelasting is progressief: hoe hoger de waarde van het vastgoed, hoe meer belastingen erop verschuldigd zullen zijn. Het tarief bedraagt 3% tot een waarde van 150.000 (per ouder en per kind), maar stijgt in de volgende schijf naar 9% en vanaf 250.000 loopt het schenkingstarief op naar 18% en 27%. Om in een lagere schijf te blijven kan u de schenking ook opdelen en iedere 3 jaar een schenking doen. Schenkt u aandelen van een vennootschap, dan gaat dit over roerende goederen en is het tarief altijd 3%.
Wilt u het vastgoed schenken, dan kan dit dus een voordelige optie zijn. Bent u echter van plan om het vastgoed later weer te verkopen? Weet dan dat de meerwaarde bij verkoop altijd belast wordt wanneer u het onroerend goed hebt aangekocht via de vennootschap. Dit in tegenstelling tot wanneer u het onroerend goed privé hebt aangekocht: de meerwaarde is dan enkel belastbaar indien u het onroerend goed minder dan 5 jaar in uw bezit hebt gehad.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Bereken daarna het kostenplaatje
Aftrekbare kosten
Investeren in vastgoed via uw vennootschap kan ook interessant zijn omdat u bepaalde gemaakte kosten kunt aftrekken. Het gaat dan om de kosten die rechtstreeks samenhangen met het onroerend goed. Enkele voorbeelden van aftrekbare kosten zijn:
- Registratierechten
- Onroerende voorheffing
- Brandverzekering
- Onderhouds- en herstellingskosten
- Betaalde interesten met betrekking tot hypothecaire lening
Daarnaast is het in sommige gevallen zo dat u de BTW bij aankoop van een nieuwbouwpand kan recupereren. Hebt u het vastgoed aangekocht om beroepsmatig te gebruiken? Dan zal u de BTW kunnen recupereren. Het gedeelte dat u kan recupereren zal afhangen van de mate waarin u het onroerend goed beroepsmatig gebruikt. Gebruikt u bijvoorbeeld maar 30% van het goed voor uw vennootschap, dan zal u ook maar 30% van de BTW kunnen recupereren. Let wel: het verhuren van onroerend goed aan een privépersoon valt niet onder beroepsmatig gebruik.
Tot slot kan u ook de afschrijvingen van het gebouw in kosten brengen. Zo wordt de belastingdruk voor uw vennootschap verminderd.
Hou rekening met de nadelen
Privégebruik van het vastgoed
De fiscus gaat er van uit dat vastgoed, aangekocht via een vennootschap, beroepsmatig gebruikt wordt. In sommige gevallen wordt het onroerend goed toch deels privé gebruikt. In zo’n geval kan het private deel natuurlijk niet kosteloos gebruikt worden. DIt deel wordt dan bestempeld als een voordeel alle aard, met als gevolg dat het belast zal worden in uw personenbelasting. U kan er ook voor kiezen om voor het private deel huur te betalen aan de vennootschap.
Huurinkomsten worden anders belast
De inkomsten die uw vennootschap verkrijgt door het verhuren van het onroerend goed worden minder gunstig belast dan wanneer u ze privé zou innen. Verhuurt u vastgoed als privépersoon aan een andere privépersoon, dan worden deze inkomsten belast aan de hand van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Wordt het vastgoed door uw vennootschap verhuurd, dan zullen de werkelijke huurinkomsten belast worden. Deze liggen doorgaans een stuk hoger en de belastingdruk zal in dit geval dus ook hoger zijn. U zal ook op 30% roerende voorheffing moeten rekenen indien u de huurinkomsten naar uw privévermogen wil overmaken.
Heeft u advies nodig over investeringsvastgoed of wilt u begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Contacteer ons voor meer info!
Maar… geniet ook van de voordelen
Wanneer u ervoor opteert te investeren in vastgoed via uw vennootschap, draait het erom de voordelen op te wegen ten opzichte van de nadelen. Er is geen eenduidig antwoord te bieden op de vraag of u wel of niet via uw vennootschap moet investeren in vastgoed. Zoals we eerder aangegeven hebben, is het misschien een interessante piste in het kader van vermogensplanning, wanneer u van plan bent het vastgoed later te schenken aan kinderen of kleinkinderen. Aandelen overdragen kan op een vrij makkelijke manier, met of zonder tussenkomst van een notaris. Daarenboven is het aftrekken van gemaakte kosten ook een belangrijk voordeel.
Wegen deze voordelen op ten opzichte van de bijkomende kosten, zoals de meerwaardebelasting en het belasten van het privégebruik, dan kan u de optie om vastgoed aan te kopen via een vennootschap zeker grondiger bekijken
Tot slot: welke structuur kiest u?
Of u er uiteindelijk voor opteert om het vastgoed privé of via de vennootschap aan te kopen, hangt dus af van uw wensen en toekomstvisie. Er is echter ook nog een derde optie die u kan overwegen, namelijk een gesplitste of gemengde aankoop van vastgoed. Let wel: zo’n constructie wordt door de fiscus in de gaten gehouden. Het is een manier om aan vermogensplanning te doen, maar indien dit niet correct wordt gedaan kunnen er sancties van de fiscus volgen.
Concreet wil dit eigenlijk zeggen dat het vruchtgebruik door de vennootschap wordt aangekocht en de naakte eigendom door een privé persoon. Het bezitten van het vruchtgebruik heeft als gevolg dat de vennootschap dit deel van het onroerend goed kan afschrijven - zij heeft namelijk het gebruiks- en genotsrecht. Dit recht heeft een maximumduur van 30 jaar. De blote eigendom is gedurende deze tijd in handen van een natuurlijk persoon. In de meeste gevallen zal dit de bedrijfsleider van de vennootschap zijn. Na de periode van maximum 30 jaar krijgt deze natuurlijke persoon automatisch ook het vruchtgebruik in zijn bezit.
Het belangrijkste aandachtspunt bij deze regeling is dat het vruchtgebruik correct gewaardeerd moet worden. Gebeurt dit niet correct en wordt het vruchtgebruik dus overgewaardeerd, dan zal dit gecorrigeerd worden door de fiscus.
Wat kunnen we besluiten?
Investeren via een vennootschap is eerder complex en niet voor de hand liggend. Algemeen kunnen we besluiten dat het meestal voordeliger is om niet via een vennootschap te investeren in residentieel vastgoed. Spelen er bepaalde factoren mee waardoor het toch interessant is voor u, zorg er dan vooral voor dat u grondig geïnformeerd bent. Zoals we reeds aanhaalden worden vastgoedtransacties door een vennootschap nauwlettend in de gaten gehouden. Hebt u te weinig kennis over de materie, dan kan u altijd een expert inschakelen die u kan adviseren.