Investeringsvastgoed kopen: welke opties heeft u?
Investeren in residentieel vastgoed is één van de meest gekende manieren om op lange termijn te investeren. Er zijn genoeg redenen waarom deze investering zo populair is, het levert namelijk zekerheid op en in veel gevallen een mooi rendement. Een investeringsvastgoed kopen is dus zeker een goed idee. In dit artikel leggen we uit waarom investeren in vastgoed een goed idee is en hoe u zo'n investering het best kan financieren.
Waarom zou u investeringsvastgoed kopen?
Uit historische data blijkt dat residentieel vastgoed in België crisisbestendig is. De internet-bubble-crisis, de bankencrisis en de Coronacrisis hebben de beurswaardes flink doen schommelen maar Belgische vastgoed heeft die ganse tijd een stabiele waardestijging gekend.
Door een investering in vastgoed wapent u zichzelf tegen inflatie. Waar uw spaargeld in waarde zal dalen op het spaarboekje, zal dit niet zo snel het geval zijn bij een vastgoedinvestering. Historisch gezien zijn de gemiddelde transactieprijzen van woonvastgoed in Vlaanderen de laatste 50 jaren met gemiddeld 5.5% per jaar gestegen. Het is natuurlijk niet zeker dat een dergelijke stijging ook de volgende 20 jaren zal voortduren maar het feit dat residentieel vastgoed in België inflatiebestendig is, wordt algemeen geaccepteerd.
Bent u iemand die al over een duurzame beleggingsportefeuille beschikt? Dan is het zeker geen slecht idee om te diversifiëren naar vastgoed. Een relatief veilige en rendabele investering in vastgoed betekent een meerwaarde voor uw portefeuille en zal deze stabiliseren in tijden van sterk schommelende beurzen.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Welke factoren beïnvloeden investeringsvastgoed?
Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste factoren die de keuze voor investeringsvastgoed beïnvloeden.
Bestaand pand of nieuwbouw
Volgens vastgoedexperts is een nieuwbouwappartement op een goede (lees stedelijke) locatie voor beginnende vastgoedinvesteerders een veilige optie. Een nieuwbouwpand brengt, de eerste +/- tien jaar, geen of weinig renovatie- en herstellingskosten met zich mee. Bij energiezuinige woningen kan u zelfs genieten van een vermindering van onroerende voorheffing. Daarnaast zijn deze panden erg aantrekkelijk en worden ze vaak snel verhuurd.
Een bestaand pand kan dan weer weggelegd zijn voor de geoefende investeerder maar vereist meer kennis en ervaring om de nodige renovatiekosten juist te kunnen inschatten. Iets oudere panden zijn meestal ook een stuk betaalbaarder en brengen bovendien minder aankoopkosten (registratierechten) met zich mee in vergelijking met een nieuwbouwpand.
Er zijn heel wat factoren die uw keuze kunnen beïnvloeden maar finaal draait het enkel om het rendement van de investering. Het is dus verstandig om steeds een financieel plan op te stellen en de kosten tegenover de opbrengsten goed in kaart te brengen.
Ligging en bevolkingsevolutie
Een goede locatie is belangrijk, wordt vaak gezegd. De verhuurbaarheid van de investering hangt hier namelijk voor een groot deel van af, en regelmatige huurinkomsten zijn dan ook een must. Het is daarom belangrijk om de bevolkingsevolutie van de locatie waar u vastgoed zou willen kopen in de gaten te houden. In Vlaanderen vindt jaarlijks een bevolkingsgroei van 21.000 inwoners plaats. Het aantal gezinnen stijgt en dus de nood aan woningen ook. Een onderzoek naar de lokale bevolkingsgroei is dus zeker geen overbodige luxe. Daarnaast merken we op dat het aantal éénoudergezinnen en alleenstaanden toeneemt. Als investering kiest u best voor een betaalbaar compact appartement met 1 of 2 slaapkamers
Op verschillende plaatsen in Vlaanderen is er ondertussen een overaanbod gekomen aan verhuurvastgoed. Dat zijn natuurlijk geen ideale locaties om te investeren. U kan dit eenvoudig nagaan door in kaart te brengen hoe lang de appartementen reeds te huur staan. Het aantal is niet belangrijk, maar wel de tijd die nodig is om een leegstaand appartement terug te verhuren.
Lenen voor een investeringspand?
Wanneer u een lening wil aangaan voor een investeringspand, zal u over voldoende financiële eigen middelen moeten beschikken. Bij het toekennen van een lening voor een investeringspand zijn de banken extra voorzichtig. De criteria zijn strenger dan wanneer u leent voor uw eerste eigen woning..
Welke financiële middelen kunnen daarvoor aangesproken worden ?
1. Spaargeld
De bank zal normaal gezien eisen dat u 20% van de vraagprijs plus de kosten (BTW, registratie, notaris, bank) met eigen middelen betaalt. Bij een nieuwbouw bedraagt dit in totaal ongeveer 40% van de vraagprijs. U merkt dat dit al snel oploopt en dat een stevige spaarpot een must is om in vastgoed te kunnen investeren.
2. Pensioenplan
De meeste bedienden en zelfstandigen bouwen over de loop der jaren reserves op in hun pensioenplan. Bij bedienden gebeurt dit via de groepsverzekering terwijl zelfstandigen dit opbouwen via VAPZ (Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen) en IPT (Individuele Pensioen Toezegging).
De meeste pensioenplannen staan toe dat u een voorschot opvraagt van uw reeds opgebouwde reserves voor de aankoop van vastgoed binnen de Europese Economische Ruimte (EER). Op deze manier kan u aan voldoende liquide middelen geraken om het investeringspand te kunnen aankopen. Let wel op dat met de jaarlijkse kosten (hoger dan de rente die u normaal aan bank betaalt) die gepaard gaan met het opvragen van deze voorschotten.
Indien u een 50 plusser bent en de wettelijke pensioendatum binnen een horizon van 10-15 jaren komt kunnen deze reserves ook dienen als een soort garantie bij de bank voor het bekomen van een bulletkrediet (zie verder).
Voor zelfstandigen bestaan er mogelijkheden om bovenop de reeds opgebouwde reserves nu reeds een voorschot te kunnen bekomen op IPT premies die de vennootschap in de toekomst zal storten.
Het goede nieuws is dat er meerdere mogelijkheden bestaan om uw pensioenplan in te zetten binnen het kader van een investeringspand. Het is echter vrij complex om alle kosten die hiermee gepaard gaan correct in rekening te brengen. Laat u daarom steeds adviseren door een vastgoedinvesteringsexpert.
Welk soort lening kan u aangaan?
Lening met kapitaalaflossing
Deze klassieker maakt meestal deel uit van een vastgoedinvestering. Maandelijks zal er zowel kapitaalaflossing alsook interest betaald worden. Stel dat u de resterende 80% van de aankoopprijs via een dergelijke lening gefinancierd hebt, dan zullen de maandelijkse terugbetalingen aan de bank hoger zijn dan de maandelijkse huurinkomsten. U zal er zeker van moeten zijn dat de u de maandelijkse negatieve cashflows op een andere manier kan betalen.
Bulletkrediet
Dit is een lening waarbij u geen kapitaal aflost maar enkel intresten betaalt. Het kapitaal wordt op de vervaldag van het krediet in één keer afbetaald. Dit is dus voornamelijk weggelegd voor mensen die over voldoende financiële middelen beschikken of die in de toekomst een grotere financiële uitkering verwachten zoals de uitkering van een pensioenfonds (groepsverzekering, IPT, VAPZ) op de pensioenleeftijd.
De rentevoet van een bulletkrediet is enkele tientallen basispunten hoger dan voor een klassieke lening maar omdat u gedurende de looptijd geen kapitaal moet aflossen kunt u hiermee de maandelijkse negatieve cashflows beperken of vermijden. Dat is de reden waarom de combinatie van een klassieke lening en bulletkrediet regelmatig genomen wordt voor de financiering van een vastgoed.
Wederopname van kapitaal
U kunt dit zien als een variant op de lening met kapitaalaflossing. Als u een bestaand krediet hebt lopen, is het mogelijk om uw investeringsvastgoed te financieren door een wederopname van kapitaal binnen een lopende lening. Het kapitaal dat al werd terugbetaald, kan opnieuw aangewend worden voor de nieuwe lening. Op die manier vermijdt u nieuwe notariskosten. Houd er wel rekening mee dat de nieuwe lening aan actuele rentevoeten wordt afgesloten.
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Contacteer ons voor meer info!
Welke waarborgen kan u geven?
hypotheek
Standaard kiest de bank voor een hypothecaire inschrijving of een hypothecair mandaat. Hiermee kan de bank beslag leggen op de eigendom waarop de hypotheek gevestigd is in geval van wanbetaling. Het hypothecair mandaat is een stuk goedkoper maar geeft de kredietverstrekker het recht om een hypotheek (= hypothecaire inschrijving) te vestigen op uw pand op het moment dat hij dit nodig acht. Meestal wordt een combinatie van beiden gebruikt. Het is aan de kredietnemer om met zijn bank te onderhandelen en het aandeel mandaat zo hoog mogelijk te bekomen.
Inpandgeving aanvullend pensioen
Zoals eerder besproken, is een inpandgeving van uw aanvullend pensioenplan (VAPZ, IPT, groepsverzekering) ook een optie om uw lening te waarborgen. Dit is een stuk goedkoper dan een hypothecaire inschrijving maar wordt spijtig genoeg niet door alle banken en verzekeraars aanvaard. Laat u hierover steeds grondig informeren door uw verzekeraar.
Inpandgeving beleggingsportefeuille
Ook met uw beleggingsportefeuille als onderpand kan u een krediet aangaan. Dit geldt weliswaar slechts voor een deel van de beleggingsportefeuille, gezien de waarde hiervan volatiel is en op die manier risico’s inhoudt voor de kredietverstrekker. Het voordeel hiervan is dat u ook tijdens de looptijd van het krediet blijft genieten van de opbrengsten van deze beleggingen. Op deze manier kan u de hogere kosten van een hypotheek vermijden maar u beperkt natuurlijk ook de vrijheid van uw portefeuille.
Op welke kosten moet u voorbereid zijn?
Zowel bij de aankoop van het pand als bij het jaarlijks verhuren van het pand treden er niet onbelangrijke kosten op die u best allemaal opneemt in het financiële plan van de investering. Zo worden er bovenop de aankoop van uw pand registratierechten en/of BTW in rekening gebracht. Daarnaast zal u ook notaris- en bankkosten moeten betalen, zowel bij de aankoop van het pand als bij het aangaan van de lening.
Jaarlijks moet u ook rekening houden met het betalen van onroerende voorheffing, syndicuskosten en onderhoudskosten. Af en toe zal ook de huurder wisselen waardoor verhuurkosten en soms ook leegstand optreden. Na 15 jaren is meestal ook een renovatie nodig om het pand vlot te kunnen blijven verhuren.
Wat zijn de financiële en fiscale voordelen?
Wanneer u een lening aangaat om het investeringsvastgoed te financieren, hangen hier zowel financiële als fiscale voordelen aan vast.
Financiële voordelen - hefboomeffect
Het zogenaamde hefboomeffect zorgt ervoor dat er een mooi rendement gecreëerd kan worden op uw (beperkte) eigen inbreng. Het kiezen van de juiste financiering kan dit effect aanzienlijk versterken en het is dus cruciaal dit op voorhand grondig te bekijken.
Fiscale voordelen
Investeren in vastgoed is fiscaal voordelig omdat het om een tweede woning gaat. Terwijl de woonbonus voor de eerste woning werd afgeschaft, is dit niet het geval voor de federale gewone intrestaftrek. Alle interesten die u betaalt voor het verwerven of behouden van vastgoed mag u aftrekken van uw belastingen ten belope van uw netto belastbaar onroerend inkomen (gebaseerd op het KI). Dit geldt voor alle soorten leningen en is dus niet beperkt tot hypothecaire leningen.
Daarnaast kunnen in bepaalde gevallen ook kapitaalaflossingen voor een tweede woning afgetrokken worden met een maximum van 2.350 euro maar dit zit in dezelfde korf als het langetermijnsparen en als die korf reeds gevuld is valt er hier geen voordeel meer te halen. De lening moet in dit geval ook minstens 10 jaar lopen en gedekt zijn door een hypothecaire inschrijving.
Wie kan me verder adviseren?
Een onafhankelijk vastgoedexpert kan u helpen bij het kiezen van het type vastgoed, de locatie en de financiering die u het meeste voordeel oplevert. Een goed financieel plan dat door zo’n expert wordt opgemaakt is cruciaal om uw (onbenutte) reserves optimaal te laten renderen.
Laat u begeleiden door een expert die onafhankelijk is en de vastgoedmarkt kent. Plan een vrijblijvend gesprek in en ontdek de financiële voordelen.