Huurinkomsten: alles wat je moet weten
Wie vastgoed bezit, betaalt daar jaarlijks onroerende voorheffing op. Wanneer je een onroerend goed verhuurt, genereer je daar ook huurinkomsten, of anders verwoord, onroerend inkomen mee. Dit stelt je in staat een bedrag te sparen en hiermee een extra eigen kapitaal op te bouwen. Ook in het kader van pensioensparen kunnen huurinkomsten zeer goed van pas komen. Echter, wanneer je vastgoed verhuurt, blijft het niet enkel bij onroerende voorheffing, je zal ook een aanslag bekomen in je inkomstenbelasting. Hoeveel je dan juist belast wordt op je onroerend inkomen, hangt af van hoe de huurder je pand gebruikt.
Huurinkomsten genereren
Investeren in vastgoed stelt je in staat om huurinkomsten te genereren wanneer je het onroerend goed gaat verhuren. Dit kunnen huurgelden zijn van panden voor residentieel gebruik (appartement, studentenkot, vrijstaand huis, garage, enz.) of panden voor professioneel gebruik (fabrieken, kantoren, winkels enz.). De huurinkomsten voor residentieel - en professioneel gebruik worden anders belast in je inkomstenbelasting zoals je hieronder kan nalezen.
Onroerende voorheffing
Iedereen die een onroerend goed bezit zal daarop eenmaal per jaar onroerende voorheffing moeten betalen. Dat geldt ook voor de eigen woning. Het te betalen bedrag is een percentage van het kadastraal inkomen (KI) van het onroerend goed. Dat percentage wordt verhoogd met de opcentiemen van de gemeente, provincie en agglomeratie.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Inkomstenbelasting
Er wordt hierbij een onderscheid gemaakt tussen twee situaties. Enerzijds is er de mogelijkheid dat je eigenaar bent van een in België gelegen onroerend goed dat je verhuurt aan een particulier, die het niet voor zijn beroep gebruikt (enkel residentieel gebruik) . Anderzijds is er de situatie waarbij je eigenaar bent van een in België gelegen onroerend goed dat je verhuurt voor professionele doeleinden.
Afhankelijk van hoe het onroerend goed wordt gebruikt, worden de belastbare onroerende inkomsten bepaald op basis van het kadastraal inkomen of de echte ontvangen huurinkomsten.
Verhuur van Belgisch vastgoed
Privé gebruik
Indien je vastgoed verhuurt aan een particulier die het uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt (wat impliceert dat hij de huur niet gedeeltelijk bij zijn beroepskosten aftrekt), zal het belastbaar onroerend inkomen gelijk zijn aan het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%, , tenzij het om een gemeubelde woning gaat (zie verder). De indexatiecoëfficiënt voor inkomsten 2021 is 1,863. Op je belastingaangifte vermeld je enkel het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van je woning naast de code 1106/2106.
Je wordt in deze situatie dus belast op twee verschillende manieren. Enerzijds via de onroerende voorheffing, die je eenmaal per jaar moet betalen. Anderzijds via de inkomstenbelastingaangifte. De belastbare inkomsten van onroerende goederen worden bij je andere inkomsten opgeteld en belast tegen het progressieve tarief, m.a.w. het tarief van de hoogste schijf.
Wist je dat? De interesten die je betaalt voor alle leningen die je bent aangegaan voor het verwerven (aankoop) of behouden (renovaties) van vastgoed worden echter terug afgetrokken van het belastbaar onroerend inkomen. In de praktijk betekent dit dat hiermee het belastbaar onroerend inkomen geheel of gedeeltelijk geneutraliseerd wordt.
Verhuur van een gemeubileerde woning
Indien het pand gemeubileerd is, word je belast voor het onroerend-goed-gedeelte zoals hierboven beschreven maar zal je ook een deel van de echte huurinkomsten als roerende inkomsten moet aangeven. Dat deel bedraagt 20% van de huurgelden die je als roerende inkomsten moet aangeven, en is onderworpen aan een roerende voorheffing van 30%.
Professioneel gebruik
Wanneer je onroerend goed verhuurt voor beroepsdoeleinden gelden er andere regels. De huurder (kan ook een vennootschap zijn) gebruikt in dat geval dus het pand in het kader van zijn beroepsactiviteiten (zelfstandige, winkel…). In dit geval zal je belast worden op de echte huurinkomsten minus een kostenforfait. Die kostenforfait kan maximaal 40% zijn en wordt berekend met volgende formule: kadastraal inkomen x 2/3 x revalorisatiecoëfficiënt (revalorisatiecoëfficiënt 2022: 4,61).
Gemengd gebruik
Indien de huurder slechts een deel van het pand voor beroepsdoeleinden gebruikt, zijn er nog twee mogelijke situaties.
- Als er geen geregistreerde huurovereenkomst is of de huurovereenkomst vermeldt slechts een globaal huurbedrag, dan wordt je belast alsof de volledige huur voor professioneel gebruik is.
- Als er een geregistreerde huurovereenkomst is die het beroepsgedeelte en het privégedeelte van de huur en de huurvoordelen apart vermeldt, dan wordt het privégedeelte belast zoals privé gebruik (zie hierboven) en het andere gedeelt zoals professioneel gebruik. Het correct registreren van het huurcontract is dus zeker in het voordeel van de verhuurder.
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Contacteer ons voor meer info!
Aanpassen van de huurprijs
Jaarlijks mag de verhuurder de huurprijs indexeren volgens volgende formule: nieuwe huurprijs = basishuurprijs op jaarbasis X nieuwe index / aanvangsindex.
- De basishuurprijs is de huurprijs zoals bepaald in de huurovereenkomst op jaarbasis.
- De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
- De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand die de inwerkingstreding van de overeenkomst of de huurprijsherziening voorafgaat.
Deze aanpassing van de huurprijs gebeurt niet automatisch maar zal de verhuurder tijdig en schriftelijk aan de huurder moeten meedelen. In principe kan kan dit zelfs gebeuren met een terugwerkende kracht van 3 maanden indien het schrijven aan de huurder te laat verstuurd werd.
In principe mag de afgesproken basishuurprijs in de loop van het huurcontract niet meer gewijzigd worden. Hierop zijn twee uitzonderingen, namelijk wanneer het gebeurt op vooraf bepaalde tijdstippen of als u energiebesparende maatregelen uitvoert.
Vaste tijdstippen
Op het einde van elke driejarige periode kan de huurder of verhuurder een herziening vragen. Die aanvraag moet gebeuren tussen de negende en de zesde maand voor het einde van die periode. Als één van beide partijen niet akkoord gaat om de huurprijs te herzien, dan kan de vraag worden doorgespeeld aan de vrederechter. De rechter zal de herziening in twee gevallen toestaan:
- Als de vragende partij kan bewijzen dat de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden ten minste 20 procent hoger of lager is dan de huidige huurprijs.
- Als de verhuurder kan bewijzen dat de normale huurwaarde met minstens 10 procent gestegen is door werken die op zijn kosten zijn uitgevoerd.
Na energiebesparende maatregelen
Wanneer je als verhuurder inspanningen deed om het onroerend goed op vlak van energiezuinigheid te verbeteren, dan mag je dat vanaf de maand nadat de werken volledig zijn uitgevoerd doorrekenen in de huurprijs. Wanneer de huurder en verhuurder het niet eens raken over het bedrag van de herziening, dan kan de verhuurder naar de vrederechter stappen. Als de verhuurder kan bewijzen dat de normale huurwaarde met minstens 10% gestegen is door werken die op zijn kosten zijn uitgevoerd, zal de vrederechter een huurprijsherziening toestaan.
Klaar om huurinkomsten te ontvangen?
Heb je na het lezen van dit artikel interesse in een vastgoedinvestering om huurinkomsten te genereren als appeltje voor de dorst of in het kader van je pensioen, maar weet je niet goed waar te beginnen? Laat je bijstaan door een expert, die je kan begeleiden bij het opmaken van een sterk financieel plan en bij het kiezen van het optimale vastgoed.