Hoe investeren in vastgoed

Hoe investeren in vastgoed? De belangrijkste inzichten op een rij

Op het moment dat u de stap zet om te investeren in vastgoed, weet u waarschijnlijk al dat hier heel wat voordelen aan vasthangen. Denk maar aan het hefboomeffect op het eigen kapitaal en de inflatiebestendigheid die een investering in vastgoed kenmerken. Een drijfveer voor veel mensen om te beleggen in vastgoed, is dat u maandelijks een hoger inkomen verkrijgt zonder hier heel wat tijd en werk in te steken. Van een extra troef gesproken.

Aan uw voorafgaande research naar de mogelijke opties moet u echter voldoende tijd en werk besteden. Maar hoe begint u hieraan? Welke kennis is vereist en welke beslissingen dient u te nemen alvorens u begint met investeren in vastgoed? We sommen in dit artikel alvast enkele belangrijke informatie op.

Welk type vastgoed kiest u?

Vastgoed investeren rendement: welk rendement kan u verwachten?

Een mooi rendement is één van de belangrijkste redenen om de stap te zetten naar een investering in vastgoed. Het rendement (gemiddeld rendement vastgoed) hangt sterk af van de manier waarop uw aankoop gefinancierd wordt (eigen vermogen en/of hypothecaire leningen), van de diensten waarvan u gebruik wenst te maken, maar ook van externe factoren zoals de ligging en het type vastgoed. Om het rendement in kaart te brengen, is een goed financieel plan cruciaal. Bovenop de overeengekomen aankoopprijs komen er nog kosten zoals: 

• Aankoopkosten: denk aan registratierechten/BTW, notariskosten
• Kredietkosten: hypothecaire inschrijving of hypothecaire volmacht, dossierkosten bij de bank
• Eventuele renovatiekosten (in het begin en tijdens de duur van het project

Nadat de aankoop succesvol afgerond is kan u beginnen met inkomsten te genereren door het pand te verhuren. Maar ook hier komen kosten bij kijken die afhankelijk zijn van het soort vastgoed en van de diensten die u wenst uit te besteden. Mogelijke kosten die ingecalculeerd kunnen worden (in geval van residentieel vastgoed in privébezit) zijn:

• De verhuring kan u zelf doen of via een makelaar laten verlopen. Reken op een kost van 1 maand huur plus BTW iedere 3-4 jaar.
• Het opmaken van een plaatsbeschrijving bij de start en beëindiging van het huurcontract. Ook hier heeft u de mogelijkheid dit door een makelaar of specialist te laten doen. Deze prijzen kunnen variëren maar lopen snel op tot enkele honderden euro’s.
• U kan er ook voor kiezen om uzelf volledig te ontzorgen van administratieve rompslomp en een rentmeester inschakelen. Dat is een  externe persoon die de privatieve delen van uw eigendom zal beheren zoals het innen van de huur, beheer administratieve taken, opvolging van onderhoud en herstellingen, enzovoort. De prijzen schommelen meestal rond 8% van de huurinkomsten.
• Van een groter gebouw bent u meestal niet de enige eigenaar en daarom wordt er een syndicus aangesteld die de gemeenschappelijke delen van het gebouw beheert.  Maandelijks zal er een bepaald bedrag betaald moeten worden aan de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) om de syndicus toe te laten zijn werk uit te voeren.  De maandelijkse bijdrage zal sterk afhangen van de ouderdom van het gebouw en de nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit) die gemeenschappelijk beheerd worden.
• Onroerende voorheffing: reken ongeveer op 1 maand huur.
• Inkomstenbelasting (personenbelasting) gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1.4, minus aftrekposten zoals de interesten die je betaalt voor het verwerven of behouden van onroerend goed.

Enkel door rekening te houden met alle mogelijke inkomsten en uitgaven kan u een correct rendement berekenen en vermijdt u onaangename verrassingen.

Locatie

De ligging van het vastgoed is waarschijnlijk het belangrijkste beslissingscriterium. Een goed onderzoek is dus geen overbodige luxe alvorens u beslist te kopen. Enkele tips kunnen u alvast op weg zetten:

• Denk na over het doelpubliek en welke potentiële huurders u wilt aantrekken. Jongere mensen zijn sneller tevreden met een kleinere woonoppervlakte maar wisselen ook sneller dan een ouder huurpubliek. Oudere mensen zijn dan weer sneller tevreden met woningen die verder van het centrum liggen.
• Hou rekening met lokale initiatieven in de buurt die u analyseert: wanneer de gemeente die u op het oog hebt van plan is om de mobiliteit te verbeteren (extra openbaar vervoer, uitbreiding wegennetwerk,...) betekent dit een pluspunt voor het vastgoed.
• Voer een demografisch onderzoek uit: hoe evolueert de bevolking op een bepaalde locatie? Bevolkingsgroei = nood aan woongelegenheid!
• Tekorten of overaanbod. Hoe snel roteert de lokale huurmarkt? U wilt namelijk snel een nieuwe huurder vinden als de vorige opzegt. Op verschillende plaatsen is er momenteel een overaanbod ontstaan door een te los vergunningsbeleid in het verleden. Leer dus ook de lokale huurmarkt goed kennen.

Hoe gaat u het pand financieren? 

Lening met kapitaalaflossing - welke formule kiest u?

Bij het afsluiten van een lening met kapitaalaflossing, kan u kiezen tussen een vaste rentevoet, variabele rentevoet of semi-variabele rentevoet.

Een vaste rentevoet heeft als voordeel dat wanneer de rentevoet laag staat op het moment dat u de lening aangaat, deze niet meer kan stijgen gedurende de looptijd van uw lening. Bij een variabele rentevoet wordt de rente jaarlijks, driejaarlijks of vijfjaarlijks herzien. Een combinatie van de twee is de semi-variabele rentevoet, waarbij u gedurende een bepaalde periode profiteert van een vaste rentevoet en daarna de mogelijkheid krijgt om over te schakelen naar een variabele rentevoet.

Of opteert u voor een bulletkrediet?

Een bulletkrediet is een krediet zonder kapitaalaflossing. U betaalt dus maandelijks enkel interesten op de openstaande schuld terwijl het ganse kapitaal op de eindvervaldag wordt afgelost. Dit soort krediet heeft doorgaans een kortere looptijd dan een klassiek krediet met kapitaalaflossing. Zo’n krediet wordt voornamelijk toegekend aan mensen die een kapitaaluitkering verwachten tegen het einde van de looptijd van de lening, zoals pensioenreserves die vrijkomen.

Wat met waarborgen?

De bank of verzekeringsmaatschappij zal steeds een waarborg vragen voor de lening(en) die u wilt afsluiten. Dit kan onder verschillende vormen zoals een hypothecaire inschrijving of mandaat, of een inpandgeving.

Hypothecaire inschrijving - hypothecair mandaat

Kiest u voor een hypothecaire inschrijving, dan wordt uw hypotheek officieel vastgelegd via de notaris, en dit voor een periode van 30 jaar. De bank heeft daarmee het recht om uw gehypothekeerde eigendom te verkopen als u niet aan uw terugbetalingsafspraken voldoet. Aangezien dit via een officiële notariële akte verloopt zijn de kosten hiervan beduidend. Een hypothecair mandaat daarentegen is veel goedkoper en geeft de bank in principe toestemming een hypothecaire inschrijving op te stellen op het moment dat zij dit nodig achten.

Inpandgeving

Een andere mogelijkheid is om uw pensioenplan in pand te geven als waarborg. Bij niet-terugbetaling kan de financiële instelling in dit geval aanspraak maken op uw VAPZ, IPT of groepsverzekering. Let op: niet alle pensioenplannen en banken staan een inpandgave toe.  Ook een inpandgeving van een beleggingsportefeuille is in sommige gevallen mogelijk. Dit wordt ook wel een investment loan genoemd. De belangrijkste voordelen hiervan zijn de lagere kosten (er is namelijk geen notariële akte nodig voor de lening), maar ook dat u eigenaar blijft van de in pand gegeven effectenrekeningen en het inkomen hiervan. Zo blijft u ook van deze rendementen profiteren.

In vastgoed investeren via uw vennootschap: een goed idee? 

Of u al dan niet beslist in vastgoed te investeren via een vennootschap, hangt opnieuw van verschillende factoren af. Zo is het enerzijds vaak makkelijker een financiering aan te gaan via een vennootschap en kunnen kosten ingebracht worden, maar aan de andere kant wordt het een moeilijkere zaak wanneer u het pand uit de vennootschap wilt halen. Ook betaalt u bij verkoop van uw vastgoed een belasting op de meerwaarde. Denk dus goed na over de langetermijnvisie van uw vennootschap alvorens deze beslissing te nemen.

Zorg dat u voldoende kennis hebt 

De vraag “hoe investeren in vastgoed?” kent geen eenduidig antwoord. Hopelijk werd het duidelijk dat er heel wat komt kijken bij een succesvolle investering in vastgoed. Vertrouw dus niet enkel op uw buikgevoel, maar zorg voor voldoende kennis en inzichten alvorens de stap te zetten. Zo haalden we reeds aan dat een degelijke financiële raming noodzakelijk is. Bijkomend zijn een analyse van de huidige en toekomstige vastgoedmarkt en het vinden van de perfecte ligging van het vastgoed sleutelfactoren die leiden tot een succesvolle investering.