Investeren in vastgoed (België): hoe ga ik te werk?
Je vraagt je wellicht soms af: Zal ik investeren in vastgoed of niet? Wel, investeren in vastgoed in België loont. Of u nu een spaarder bent die op zoek is naar een alternatief voor het spaarboekje, of een belegger die uitkijkt naar een manier om zijn portefeuille te diversifiëren en beschermen. In België vindt u een brede waaier aan investeringsmogelijkheden op de vastgoedmarkt. Ex-Stra legt je in dit artikel uit waarom investeren in vastgoed een goed idee is en hoe je best aan de slag gaat.
Waarom investeren in vastgoed?
Door uw bijeen gespaarde bedrag onaangeroerd te laten, verliest u eigenlijk geld door de inflatie. Uw geld eenvoudig beleggen in vastgoed is een goed alternatief. U kan namelijk genieten van een dubbel rendement. Enerzijds ontvangt u huurinkomsten, anderzijds biedt goedgekozen vastgoed een meerwaarde op de lange termijn. Zo is de waarde van residentieel vastgoed in de voorbije 50 jaar volgens Statbel sneller gestegen dan de inflatie. Ook in het kader van uw pensioen zijn huurinkomsten een mooie aanvulling op uw wettelijk pensioen.
Historische data tonen bovendien aan dat vastgoed crisisbestendig is. Investeren in vastgoed levert zekerheid op en in veel gevallen ook een mooi rendement (gemiddeld rendement vastgoed). Een combinatie van zekerheid en rendement vertaalt zich in een mooie opportuniteit.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Lage rente op het spaarboekje
Eén van de factoren die een investeringsvastgoed extra interessant maakt, is de huidige lage rente op het spaarboekje. Uw koopkracht daalt wanneer uw spaargeld geparkeerd staat op uw spaarrekening. Op de meeste spaarboekjes geldt de minimumrente, die momenteel slechts 0,11% bedraagt.
Hiertegenover staat een hoge inflatie. Volgens het federaal statistiekbureau Statbel bleef de inflatie in maart 2022 zelfs verder stijgen, waardoor ze nu 8,31% bedraagt. Hierdoor zit de inflatie momenteel op het hoogste niveau sinds 1983. De indicator voor prijsstijgingen gaat vooral de hoogte in door de fors gestegen energieprijzen, maar ook de krapte op de arbeidsmarkt en de supply-chain-bottlenecks drijven de prijzen naar boven.
Dit betekent concreet dat 100 euro van vorig jaar nu nog 91,69 euro waard is. Wanneer het dan om grote bedragen gaat, verliest u een pak geld door uw spaargeld niet te laten renderen.
Beleggen versus investeren: kies voor een stabiele vastgoedinvestering
Indien u beslist heeft om niet al uw geld op een klassiek spaarboekje te parkeren, moet er nog een keuze gemaakt worden over wat u met uw spaargeld gaat doen. U kan het beleggen op de beurs, beleggen in grondstoffen, u kan beginnen fiscaal sparen via de tweede en derde pensioenpijler of u kan onroerende goederen aankopen. Vastgoed wordt over het algemeen gezien als een veilige belegging.
Vastgoed biedt stabiliteit in tijden van crisis. Dit is tijdens de coronacrisis nog maar eens duidelijk geworden. Maar ook tijdens de bankencrisis van 2008 is de waarde van Belgisch vastgoed stabiel gebleven, ondanks de crash van de huizenmarkt in Amerika.
Vastgoed investeren rendement: welk netto rendement mag u verwachten?
Voor wie in vastgoed investeert, is het rendement cruciaal. Het bruto rendement van een vastgoedinvestering kan makkelijk berekend worden door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de totale aankoopprijs (excl. kosten). Vermenigvuldig de uitkomst met honderd en u krijgt het bruto rendement.
Maar enkel het bruto rendement berekenen volstaat niet, want zowel eenmalige als terugkerende kosten drukken het netto rendement van uw bakstenen belegging. U dient een resem kosten in rekening te brengen bij de berekening van het netto rendement, zoals de eenmalige aanschaffingskosten (registratie of BTW, notariskosten, etc.) en de jaarlijkse kosten (onroerende voorheffing, beheer en verzekeringen, eventuele leegstand, etc.).
Volgens Immokantoor Nobels verdienen eigenaars die een woning verhuren daar een gemiddeld bruto rendement van 3,4 procent op. Zij die een appartement verhuren, kunnen gemiddeld rekenen op zo'n 3,2 procent. Netto betekent dit respectievelijk 2,83 en 2,75 procent. Veel hangt natuurlijk af van het type vastgoed en de locatie.
Naast de huuropbrengsten kan de waardevermeerdering van vastgoed onderdeel van uw rendement zijn bij herverkoop. Een waardestijging van 4 à 5 procent per jaar is wat veel specialisten aanhouden, maar het lijkt ons verstandiger om wat terughoudender te zijn en slechts met 2% te rekenen in uw voorspellingen.
Welk type vastgoed kiezen en waar investeren in vastgoed?
Hoe sneller uw geld rendeert, hoe beter. Daarom is een investering in vastgoed een goed idee, ook als u een relatief beperkt budget hebt. Een beperkte eigen inbreng is steeds vereist, maar een enorm eigen vermogen is niet noodzakelijk om te investeren in Belgisch vastgoed. Vraag je je af hoe te investeren in vastgoed? Er zijn meerdere opties en iedere optie heeft zijn aandachtspunten:
Appartement
Wanneer u denkt aan een investering in vastgoed, is de kans groot dat u aan een verhuurappartement denkt. Investeren in een appartement is dan ook een ideale keuze voor een beginner. Een nieuwbouwappartement op een aantrekkelijke locatie vormt alvast een veilige start, menen vastgoedexperts. Ondanks de vele bouwprojecten, blijft de vraag naar appartementen op de huurmarkt immers groot.
Door bovendien te kiezen voor nieuwbouw, zijn er de eerste jaren ook nauwelijks herstellings- of onderhoudskosten. Daarbij verkiezen mensen die huren een nieuwe keuken of badkamer. Nieuwbouw zal het risico op leegstand dus verkleinen.
Verblijf aan zee
Met vakantieverhuur aan zee kunnen bruto rendementen van 4 à 5 procent worden gehaald en u kan er - indien gewenst - ook tijdens de warme zomermaanden zelf gebruik van maken. De meeste appartementen aan zee worden echter niet aangekocht als pure investering. Hou er ook rekening mee dat de meeste steden en gemeenten een specifieke belasting op tweede verblijven heffen (omdat de huurders er hun domicilie niet plaatsen) en dat uw vakantieverblijf moet voldoen aan het Vlaamse logiesdecreet.
Studentenkamer
Een investering in een studentenkamer kan een eerste stap zijn bij het investeren in vastgoed. Onderzoek heeft uitgewezen dat studentenaantallen blijven stijgen en dat het aanbod aan kwalitatieve studentenwoningen de vraag niet kan volgen. Ook uit dit artikel van De Tijd blijkt nog maar eens dat de rush op studentenkoten steeds heftiger wordt.
Verder is de aankoop van een studentenkamer vaak mogelijk met een beperkter budget. Hou er wel rekening mee dat de huurders meestal jaarlijks wisselen en dat niet alle studenten het kot behandelen als een goede huisvader of -moeder. Bij het investeren in studentenkoten komt er met andere woorden meer opvolgwerk bij kijken dan bij een gewoon appartement.
Garagebox
Ook een garagebox is een manier om in vastgoed te investeren met een lager budget. De prijzen zijn de laatste jaren echter minder sterk gestegen dan de inflatie en ook een toekomstige meerwaarde is eerder onzeker. Wat als er een grote nieuwe parking in de buurt gepland wordt of als zelfrijdende auto´s via een service besteld kunnen worden? We willen ten slotte ook nog opmerken dat de verhuurder van garages BTW-plichtig is.
Hotelkamer
Door te investeren in een hotelkamer investeert u in vastgoed, maar vermijdt u de zorgen rond verhuur en onderhoud. Het kan dus gezien worden als een zorgeloze belegging, maar u dient wel rekening te houden met de eigendomsstructuur, die complex kan zijn.
Wanneer u in een hotelkamer investeert, kiest u eerder voor een financieel product, aangezien u het vastgoed niet zelf beheert of er gebruik van kan maken. De wederverkoopbaarheid van een hotelkamer is ook eerder onzeker en kan moeilijk voorspeld worden. Enige voorzichtigheid is hier dan ook niet misplaatst.
Serviceflats
Een serviceflat, of anders gezegd een assistentiewoning, verwijst naar een manier van wonen waarbij 65-plussers zelfstandig wonen, maar wél gebruik kunnen maken van verschillende diensten. Investeren in serviceflats kan interessant zijn indien het vastgoed goed geselecteerd wordt (locatie en beheer) en een officiële erkenning heeft, maar wordt afgeraden voor de beginnende particuliere belegger die geen intenties heeft om er later zelf gebruik van te maken.
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Contacteer ons voor meer info!
Waarop u zeker moet letten bij een vastgoedinvestering
Ondanks de voordelen van een investering in vastgoed, zijn er ook valkuilen waar de koper attent op gemaakt moet worden. Zo is het belangrijk dat u als koper op de hoogte bent van lokaal beleid, vastgoedwaardes, tekorten of overaanbod en belastingen. Ten tweede laten veel investeerders zich nog te veel beïnvloeden door emotie of persoonlijke voorkeuren. Er dient vooral rekening gehouden te worden met wat kandidaat-huurders zoeken.
Vastgoed kan ook onverwachte kosten met zich meebrengen, denk maar aan een dak dat door ouderdom gaat lekken, een CV-ketel die niet meer werkt… Grote renovaties en groot onderhoud zijn volgens de wet namelijk de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Een vastgoed aankopen is een investering op lange termijn en mag enkel overwogen worden als het geïnvesteerde bedrag niet op korte termijn voor andere doeleinden aangewend moet worden. Een aankoop van vastgoed brengt redelijk wat kosten met zich mee (registratie, notaris, etc.) en die kunnen meestal niet gerecupereerd worden wanneer men op korte termijn het vastgoed terug verkoopt. Het gaat ook meestal om een groter bedrag, waardoor uw risico niet gespreid is over meerdere beleggingen.
Locatie van het pand
Een goede locatie is een cruciale factor voor een succesvolle vastgoedinvestering. Als het de bedoeling is om te verhuren, worden appartementen in steden aangeraden, eerder dan in kleine dorpskernen. Het risico dat u het appartement niet verhuurd krijgt in een klein dorp is altijd groter dan in een stad. Ook de mobiliteit speelt een steeds belangrijkere rol voor de keuze van de locatie.
Bezint eer ge begint
Wanneer u interesse hebt in investeringsvastgoed, is het essentieel om over voldoende kennis, inzichten en ervaring te beschikken. Een onafhankelijk vastgoedexpert kan u helpen bij het kiezen van het type vastgoed, de locatie en de financiering die u het meeste voordeel oplevert. Bovendien heeft Ex-Stra over de jaren heen een breed netwerk uitgebouwd, zodat ze snel op de hoogte gebracht worden van interessante investeringsprojecten.
Laat u adviseren door een neutrale expert
Voor een leek is het haast onbegonnen werk om zich voldoende in die materie in te werken. Een investering in vastgoed kan zeer interessant zijn maar laat u begeleiden door een onafhankelijk vastgoedexpert. Die onafhankelijkheid zorgt ervoor dat u uw investeringsbeslissing niet laat afhangen van vlotte verkopers die hun panden aan de man willen brengen.
Een goede vastgoedinvesteringsexpert zal uw persoonlijke situatie eerst analyseren en dan samen met u de juiste beslissingen nemen in verband met de financiering, ligging en type van het vastgoed. Uw eigen inbreng, soort financiering en gekozen waarborg bepalen immers mee hoe u uw vastgoed zal laten renderen. Hij zal u ook begeleiden om het juiste pand te vinden.
