Investeren in vastgoed is een populaire manier om spaargeld te investeren en wel met reden: het is een uitstekende investering om een mooi rendement te genereren, zonder dat het extreem tijdrovend of erg risicovol is. Bovendien geniet u van een dubbel rendement: enerzijds de meerwaarde op het vastgoed, anderzijds de huurinkomsten. Er bestaan natuurlijk verschillende vormen van vastgoed - denk maar aan residentieel vastgoed, maar ook commercieel vastgoed, parkings en garages, of zelfs hotelkamers. In dit artikel gaan we dieper in op een appartement als vastgoedinvestering. Een appartement is namelijk het meest populaire vastgoed voor investeerders. Verder in dit artikel ontdekt u waarom.
Appartementen: waarom is dit een goede investering?
De aankoopprijs
De hoofdreden waarom investeerders een appartement kopen, is omdat deze gemiddeld een lagere aankoopprijs hebben dan huizen. Voor een halfopen of gesloten bebouwing betaalde u in 2022 een mediaanprijs van 255.000 euro. Voor een open bebouwing lag dat bedrag nog een stuk hoger, namelijk 360.000 euro. Een appartement had dan weer een mediaanprijs van 225.000 euro. Kijken we naar huizen in steden, dan zullen deze prijzen nog aanzienlijk hoger liggen. Zo telt u voor een open bebouwing in Brussel al snel een miljoen euro neer.
Bekijk onze informatieve video over investeren in Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Makkelijk verhuurbaar
Appartementen op een goede locatie worden doorgaans snel verhuurd. Volgens de huurbarometer van CIB zijn appartementen goed voor maar liefst ⅔ van alle verhuringen . Vooral in of nabij een grootstad is er weinig sprake van leegstand. Een tekort aan huizen heeft er bovendien voor gezorgd dat vooral appartementen die over een buitenruimte (terras en/of tuin) beschikken erg in trek zijn. Daarnaast zijn het de één- en tweeslaapkamerappartementen die het snelst verhuurd worden. Vanwege de stijgende vastgoedprijzen zoeken kleine gezinnen en jonge koppels steeds vaker een huurappartement. Vooral in centrumsteden worden woningen meer en meer onbetaalbaar en stijgt dus de vraag naar huurwoningen. Tijdens de zoektocht naar een investeringsvastgoed is het daarom interessant om vooral te kijken naar centraal gelegen appartementen die geschikt zijn voor kleine gezinnen. Grote lofts en penthouses zien er dan weer erg mooi uit, maar doen het doorgaans minder goed op de verhuurmarkt en leveren niet het verwachte rendement.
Een weinig tijdrovende investering
Nog een verschil tussen een appartement en een huis: de syndicus staat meestal in voor het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke delen. Op deze manier wordt u als eigenaar ontlast van onderhoud en herstellingen aan het gebouw.
Hoewel het op het eerste gezicht misschien een nadeel lijkt, heeft de vaste maandelijkse inbreng in het reservefonds ook wel degelijk een functie. Dit geld wordt namelijk gebruikt om eventuele grotere herstellingskosten aan het gebouw te financieren. Dit is anders bij een huis, waar u voor grote onverwachte kosten kan komen te staan wanneer er iets hersteld moet worden.
Wilt u nog een stapje verder gaan, dan kan u ook beroep doen op een rentmeester. Deze fungeert als tussenpersoon voor alles wat met het beheer van uw appartement (privatieve deel) te maken heeft. Zo zal de rentmeester zich bezig houden met het opmaken van huurcontracten en toezien op de naleving hiervan, het opmaken van de plaatsbeschrijving, het in orde brengen van herstellingen, bemiddelen bij disputen en dergelijke. Op die manier is het enige wat u nog rest genieten van het uiteindelijke rendement. Het spreekt voor zich dat deze extra diensten ook een kostprijs hebben en daardoor het rendement beïnvloeden.
Het financiële plaatje?
Rendement
Niet onbelangrijk om te weten: op welk rendement kan u ongeveer rekenen voor een appartement? Een gangbaar brutorendement bedraagt zo’n 3%. Uw rendement hangt echter af van verschillende factoren. Grotere, oudere appartementsgebouwen resulteren bijvoorbeeld meestal in hogere gemeenschappelijke kosten . Ook de aankoopkosten, zoals registratierechten en BTW, stijgen mee met de aankoopprijs. Om een zicht te hebben op het uiteindelijke rendement is het dus verstandig om een gedetailleerde financiële raming op te maken alvorens u tot aankoop overgaat.
Financiering
Er zijn verschillende manieren om de aankoop van een appartement te financieren. Als eerste is er natuurlijk de klassieke hypothecaire lening, waarbij je kapitaal aflost en interesten betaalt. Daarnaast kan u ook opteren voor wederopname van kapitaal. Dit betekent dat u afgeloste bedragen van een bestaand krediet opnieuw gebruikt voor uw nieuw krediet, weliswaar aan de huidige rentevoet. Op die manier vermijdt u dossierkosten. Ook het aangaan van een bulletkrediet is een optie. Bij deze vorm van lenen is het zo dat u enkel interesten betaalt en het kapitaal in één keer aflost op het einde van de looptijd. Dit is voornamelijk interessant wanneer u een grote som geld verwacht in de (nabije) toekomst, zoals een pensioenuitkering.
Heeft u advies nodig over investeringsvastgoed of wilt u begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Contacteer ons voor meer info!
Nieuwbouw of bestaand appartement?
Een cruciale vraag: kiest u voor een bestaand of een nieuwbouwappartement? Beide opties hebben zo hun voor- en nadelen. Wij sommen alvast de belangrijkste voor u op in een notendop.
Nieuwbouwappartement
Een nieuwbouwappartement brengt doorgaans een hogere aankoopprijs met zich mee. In de meeste gevallen betaalt u bovenop die aankoopprijs ook 21% BTW (op de constructie). U zal doorgaans dus iets dieper in de buidel moeten tasten voor een nieuwbouwappartement, maar hier staan wel voordelen tegenover. Zo zal u de eerste +/- 10 jaar weinig of geen onderhoudskosten moeten voorzien en kan u ook rekenen op een aannemersgarantie van 10 jaar. De bouwvoorschriften zijn de laatste jaren erg verstrengd, vooral op het gebied van energiezuinigheid. Met een nieuwbouw bent u gewapend voor de toekomst en conform met de 2050 energienormen.
Daarnaast worden nieuwbouwappartementen meestal aan een iets hogere huurprijs verhuurd. Let op: dit houdt evenwel niet in dat u hierdoor automatisch een hoger rendement verkrijgt. Het komt er terug op aan om een goede financiële raming te maken en uw kosten mooi af te wegen tegenover uw opbrengsten.
Bestaand appartement
U kan natuurlijk ook een bestaand appartement kopen. Deze liggen vaak in een iets lagere prijsklasse ten opzichte van nieuwbouwappartementen. Hierop betaalt u registratierechten. Voor een tweede woning bedragen deze registratierechten 12% in 2022. Dit is een stuk lager dan de 21% BTW die u op een nieuwbouwappartement betaalt.
Wel dient u er in dit geval rekening mee te houden dat, zeker bij een gedateerd appartement, u voor grotere (onvoorziene) kosten kan komen te staan. Voor de wederverkoopwaarde binnen 20 jaar zal zeker de energiezuinigheid een grote rol spelen. Een bestaand appartement is meestal ook onmiddellijk beschikbaar en kan verhuurd worden zodra de akte getekend is Een bestaand appartement in goede staat valt dus zeker ook te overwegen!
Hoe maakt u de juiste keuze?
Zoals we eerder al besproken hebben is een correcte financiële raming van uw investering met alle huidige en toekomstige kosten en opbrengsten cruciaal. Idealiter doet u dit samen met een vastgoedinvesteringsexpert. Deze expert heeft enerzijds inzichten in externe factoren die uw rendement kunnen beïnvloeden, zoals een heersend overaanbod van appartementen op een bepaalde plaats.
Anderzijds begeleidt hij/zij u op financieel vlak en kan een vergelijking gemaakt worden tussen het totale kostenplaatje van een bestaand appartement tegenover een nieuwbouwappartement. Kortom: een investering in een appartement is meer dan het overwegen waard, maar laat u grondig informeren door een expert zodat u er met de juiste inzichten aan begint!