Iedereen zegt dat men moet lenen om een vastgoed te financieren. Waarom is dat zo?

Velen hebben wellicht al gehoord van het hefboomeffect op eigen kapitaal, maar hoe werkt dat precies en wat zijn realistische rendementen?

Heb je 10 minuten tijd? Lees dan dit artikel: bovenstaande vragen zullen opgelost zijn en je staat misschien aan de start van een nieuwe lucratieve onderneming.

Hoe werkt het hefboomeffect? 

We beginnen met een vereenvoudigd voorbeeld om het principe uit te leggen: je koopt vastgoed ter waarde van €100.000 (€100k). De financiering ziet er als volgt uit:

• €40k eigen kapitaal (spaargeld)
• €60k geleend kapitaal

Het geleend kapitaal wordt afbetaald op 20 jaar met een interestvoet van 1,5%. Dit komt neer op €3500 per jaar. In totaal zal er dus 70k worden terugbetaald.

Het nettohuurrendement ligt op 3,5%. Dit komt overeen met een opbrengst van €3500 euro per jaar (= €292 per maand). Hiermee kan de lening volledig afbetaald worden.

Na 20 jaar verkoop je het vastgoed terug aan de marktwaarde van dat moment. We rekenen met een gemiddelde jaarlijkse waardestijging van 2% per jaar. Dit percentage wordt algemeen aanvaard als voorzichtig.

Om dit voorbeeld niet te ingewikkeld te maken passen we enkele vereenvoudigingen toe:

• geen aankoopkosten zoals registratie, btw, notaris, bank
• geen renovatiekosten
• een constante huur die niet mee evolueert met de index

Deze niet ingebrachte kosten en opbrengsten beïnvloeden de rendementspercentages natuurlijk wel, maar het algemene principe van het hefboomeffect blijft behouden.

Het resultaat van je investering: een Internal Rate of Return (IRR) van 7%! De IRR is een courante maatstaf voor het beoordelen van een investering. Het geeft aan hoeveel al de geïnvesteerde bedragen over de ganse looptijd van het project jaarlijks opbrengen. Gedurende de 20 jaren van dit project werd er alleen in het begin een persoonlijke inbreng gedaan. Hierdoor is de IRR gelijk aan het stijgingspercentage over 20 jaar van 40k naar 146k (zie figuur 1).

Figuur 1: hefboomeffect voor een vereenvoudigd project

Een realistisch voorbeeld van het hefboomeffect

Nu we het principe verstaan nemen we ook eens een levensechte vastgoedinvestering onder de loep. Je koopt vastgoed aan ter waarde van €200.000. De aankoopkosten bedragen 13%, wat overeenkomt met een extra €26.000.

De financiering bedraagt dus €226.000:

• €60k eigen kapitaal (spaargeld)
• €166k geleend kapitaal

Het geleend kapitaal wordt over 20 jaar terugbetaald aan een interestvoet van 1,3% wat resulteert in een jaarlijkse aflossing van €9.479. In totaal wordt er €189,5k terugbetaald.

De huurprijs bedraagt €753/maand. Aangezien er ook rekening moet gehouden worden met kosten zoals onroerende voorheffing, wederverhuren, leegstand etc. trekken we 2 maanden huur af van de jaarlijkse inkomsten en rekenen verder met slechts 10 maanden huurinkomsten (dit wordt algemeen aanvaard als realistisch). We verkrijgen zo een netto huuropbrengst van €7.530/jaar (3,3%). De huurprijs wordt jaarlijks nog verhoogd met 1,5%. Dit is de geschatte gemiddelde indexaanpassing voor de komende 20 jaren.

Met deze inkomsten kan de lening dus grotendeels afbetaald worden. In het eerste jaar dient er nog €1.949 bijgelegd te worden. Het bedrag dat jaarlijks bijgepast moet worden zal geleidelijk verminderen, aangezien de huurinkomsten stijgen met de index. In totaal zal er verspreid over 20 jaren nog een €15k extra moeten worden geïnvesteerd.

Vermits vastgoed veroudert, moeten we voorzichtigheidshalve ook een renovatiebudget incalculeren. We voorzien hiervoor €30k na 17 jaar. Door deze extra investering verzeker je de 2% waardestijging bij de verkoop van het vastgoed.

Na 20 jaar wordt het vastgoed opnieuw verkocht aan de marktwaarde van dat moment, namelijk €297.000.

Wat is nu de volledige investering in dit project?

• Bij aankoop wordt er 60k euro spaargeld geïnvesteerd.
• Om de lening af te betalen, verspreid over de duur van het project, wordt er nog €15k ingebracht.
• In jaar 17 vindt een renovatie plaats voor €30k.

Op deze manier creëren we een IRR van 7%. Dit rendement houdt rekening met “alle” investeringen, ook diegene die later in het project gebeurd zijn. Dit percentage ligt logischerwijze iets lager dan het stijgingspercentage over 20 jaar van €60k tot €297k (zie figuur 2) aangezien er tijdens de loop van het project nog extra persoonlijke inbreng nodig was.

Figuur 2: hefboomeffect voor een reëel project

Figuur 3: een uitstekende investering

Dit voorbeeld maakt gebruik van een lening die over 20 jaar geleidelijk wordt afbetaald. De IRR kan nog verder geoptimaliseerd worden wanneer gekozen wordt voor een bulletkrediet. Bij een bulletkrediet worden gedurende de ganse looptijd enkel interesten betaald en het volledige kapitaal wordt pas op de einddatum in 1 keer afgelost. Een bulletkrediet wordt regelmatig gebruikt wanneer reserves in een groepsverzekering of IPT als waarborg gegeven kunnen worden. Het kapitaal wordt dan terugbetaald bij uitkering van de groepsverzekering of IPT op de pensioenleeftijd.

Wat kunnen we besluiten? 

• Gemiddeld rendement vastgoed: vastgoed kan een zeer aantrekkelijk rendement bieden indien het juist gefinancierd wordt.
• Door te lenen kan het rendement (IRR) op het geïnvesteerde bedrag gevoelig verhoogd worden.
• Het rendement wordt hoger naarmate:

Let wel:

Het is zeer belangrijk dat het vastgoed zeer vlot verhuurd én weer verkocht kan worden.

• De ligging en het soort vastgoed zijn hierbij doorslaggevend. Je laat je hiervoor dus best adviseren.
• Om een verkoop te realiseren voor een goede prijs, moet het vastgoed in een goede toestand zijn. Daarom is een beperkte renovatie vóór de wederverkoop waarschijnlijk aangewezen.

Wil je meer weten over de financiering van vastgoed of het soort vastgoed waarin je best investeert, aarzel dan niet contact op te nemen met EX-STRA. Eric beantwoordt je vragen met veel plezier. Als expert heeft hij een grote kennis van hoe te investeren in vastgoed.