Beleggen in vastgoed: rendement
waar hou je rekening mee?
Beleggen in vastgoed doe je met oog op een mooi rendement. De term brengt echter heel wat prangende vragen met zich mee. Wat houdt “rendement” in, en hoe bereken je het? Wat is het verschil tussen je brutorendement en je nettorendement, en welke factoren kunnen een invloed hebben? Hieronder geeft Ex-Stra je een introductie tot wat rendement bij beleggen in onroerende goederen nu precies inhoudt en waar je best rekening mee houdt.
Bekijk onze informatieve video over Belgisch residentieel vastgoed.
Gratis kennismakingsgesprek
Heb je advies nodig over investeringsvastgoed of wil je begeleid worden naar de juiste vastgoedinvesteringskeuze?
Huurrendement vs. projectrendement:
wat is het verschil?
Vooreerst is het belangrijk aan te stippen dat investeren in vastgoed zowel een huurrendement als een projectrendement heeft. Wat betreft huurrendement bestaat er ook nog het onderscheid tussen het bruto en netto huurrendement. Het huurrendement wordt op jaarlijkse basis berekend, in procent. Daarnaast bestaat ook nog het projectrendement, namelijk wat je investering opbrengt op langere termijn. Dit wordt op een andere manier berekend, waarover hieronder meer.
Het huurrendement
Voor het huurrendement van vastgoed wordt er een onderscheid gemaakt tussen het bruto en het netto rendement. Om het bruto rendement te berekenen deel je de jaarlijkse huuropbrengst (12 maanden) door de totale aankoopprijs, exclusief aankoopkosten. Dit artikel van Groep Huyzentruyt illustreert de berekening met een voorbeeld.
Daarnaast bestaat ook nog het netto rendement. Dit is een veel representatiever getal om na te gaan wat je geïnvesteerd kapitaal nu jaarlijks aan huurinkomsten opbrengt. Bij de berekening van het netto rendement wordt ook rekening gehouden met de eenmalige aankoopkosten (BTW, registratierechten, bank en notariskosten) en de jaarlijks wederkerende kosten. Voor de jaarlijkse kosten wordt klassiek gerekend met 2 maanden huur. De formule voor het netto rendement ziet er dan als volgt uit: (totale aankoopkost)/(10 maanden huur).
In 2020 stelden experts op de geldbeurs Finance Avenue dat een (netto) huurrendement voor residentieel vastgoed van 2,5 tot 3 procent realistisch is.
Projectrendement
Wat is een projectrendement?
Het projectrendement is het rendement van je investering over de looptijd van het project - bijvoorbeeld 20 jaar - waarbij je het onroerend goed uiteindelijk verkoopt. Het project rendement wordt berekend aan de hand van de jaarlijkse cashflows over de looptijd van het project. Het eerste jaar zal je waarschijnlijk een significante negatieve cashflow hebben vanwege de eigen inbreng, die steeds vereist is bij een investering in vastgoed.
Afhankelijk van je huurinkomsten en af te lossen leningen zullen de komende jaren positief of negatief uitvallen. Een renovatie zal waarschijnlijk in dat jaar ook resulteren in een negatief resultaat. Het laatste jaar levert steeds een grote positieve cashflow op wanneer je het pand hopelijk tegen een meerwaarde kan verkopen. Het project rendement is die jaarlijkse opbrengstvoet (in %) waarbij deze investeringen (negatieve cashflows) resulteren in deze positieve cashflows. Anders gezegd: het projectrendement is de rentevoet waartegen de netto huidige waarde van de reeks cashflows over de looptijd van het project gelijk is aan nul.
Welke zaken beïnvloeden je projectrendement?
Vooreerst speelt het huurrendement ook hier een belangrijke rol. Je maandelijkse huurinkomsten en -kosten zijn immers een belangrijke basis voor het berekenen van je projectrendement.
Kosten kunnen zowel eenmalig als wederkerend zijn. Belangrijke eenmalige kosten zijn de aankoopkosten zoals BTW, registratiekosten, bank- en notariskosten, maar je houdt best ook rekening met te verwachten renovatiekosten. De kost voor de afbetaling van je hypothecaire lening (inclusief interesten), onderhoudskosten en belastingen als onroerende voorheffing zijn voorbeelden van mogelijke wederkerende kosten. Ook kunnen er eventuele kosten zijn voor leegstand en wederverhuur.
Daarnaast speelt de verkoopwaarde (liefst met meerwaarde) mee in de berekening van het projectrendement van je vastgoedbelegging. De prijzen van vastgoed zijn de laatste 50 jaar continu gestegen, waardoor een waardevermeerdering bij verkoop toch wel realistisch is. Hierdoor wordt vastgoed vaak gezien als een veilige belegging. Lees hier meer over investeren in vastgoed.
Belangrijk voor het uiteindelijke rendement op je belegging is het hefboomeffect. Dit is een extra boost waarvan vastgoedinvesteerders genieten wanneer ze hun pand financieren via een combinatie van eigen middelen en geleend kapitaal. De lening krikt het rendement op je eigen inbreng naar boven. Eenmaal je lening immers terugbetaald is, heb je uit dat beperkt deel eigen vermogen de volledige belegging bekostigd, die ondertussen hopelijk ook nog eens in waarde is gestegen. Deze video illustreert het effect op een visuele manier.
Beleggen in vastgoed kan dus echt wel voor een heel mooi extra inkomen zorgen. Nood aan advies van een expert? Aarzel niet om Ex-Stra te contacteren voor de nodige bijstand en uitleg wanneer je wil investeren in onroerend goed.